boligskatt

Skattemyndighetene har nylig avgitt en uttalelse om skattlegging av utleieinntekter fra overnattingssted som formidles via nettbasert markedsplass som airbnb og lignende. Det som kjennetegner denne formen for utleie er at leieforholdene er mange og kortvarige, i motsetning til mer tradisjonell langtidsutleie.

Hvis du leier ut deler av din egen bolig er det svært viktig å være kjent med hvordan skattemyndighetene vurderer leieinntektene for denne typen utleie for å unngå ubehagelige overraskelser.

Det er ingen særlige regler i skatteloven for denne utleieformen. Utgangspunktet er derfor at utleieinntekter er skattepliktig enten som kapitalinntekt eller som virksomhetsinntekt. Skatteloven har imidlertid unntak fra skatteplikt dersom du leier ut under halvparten av din egen bolig – regnet etter utleieverdien. I tillegg er det unntak fra skatteplikt for utleie av egen bolig for opp til kr 20 000 pr år.

Beregning av utleieverdi

Uttalelsen til skattemyndighetene knytter seg til hvordan utleieverdien beregnes når deler av boligen leies ut til kortidsleie. Størrelsen på arealet har ikke nødvendigvis betydning her – det er verdien av det utleide areal som blir vurdert.

Skattemyndighetene presiserer i uttalelsen at utleieverdien er verdien på det frie marked til det formål arealene skal brukes til. Leies en del av boligen ut til kortidsovernatting, hvor leieverdien kanskje er høyere enn ved ordinær boligutleie/langtidsovernatting, så vil sammenligningsgrunnlaget være utleieverdi til kortidsovernatting for den del som skattyter ikke bruker selv, og utleieverdi ved ordinær boligutleie/langtidsovernatting for den del som skattyter bor i selv. Du kan med andre ord ikke benytte markedsleie for langtidsleie som sammenligningsgrunnlag.

I utgangspunktet er det den faktisk utleieinntekten som legges til grunn. Er arealet som leies ut utelukkende tiltenkt utleieformål og fremstår som en egen utleiedel vil en imidlertid måtte stipulere en direkte sammenlignbar utleieverdi basert på faktisk utleieinntekt.

Skattemyndighetene har utarbeidet tre eksempler til illustrasjon av reglene.

Eksempel 1: Kari leier ut et rom i boligen sin til kr 800 per natt 5 netter per mnd. Rommet brukes ellers som hagestue. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.
I dette tilfellet vil en f.eks. kunne foreta en sammenligning av utleieverdi per mnd slik: kr 4 000 (kr 800 x 5 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdi på Karis del høyere, og Kari må anses for å bruke minst halvparten av boligen sin.

Eksempel 2: Kari leier ut et større rom i boligen sin til kr 1 600 per natt 10 netter per mnd. Rommet brukes ellers som hjemmekontor/hobbyrom. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.

I dette tilfellet vil en f.eks. kunne foreta en sammenligning av utleieverdi per mnd slik: kr 16 000 (kr 1 600 x 10 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdien på rommet høyere enn resterende del av boligen, og Kari kan ikke anses for å bruke minst halvparten av boligen sin.

Eksempel 3: Kari leier ut et rom i boligen sin til kr 800 per natt 15 netter per mnd. Rommet som leies ut brukes ikke av boligens faste beboere, og er innredet for utleieformål. Rommet brukes således utelukkende til utleie. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.

I dette tilfellet må det aktuelle rommet i huset til Kari anses som en ren utleiedel. Det må derfor stipuleres en utleieverdi som er direkte sammenlignbar med utleieverdi på den del av boligen hvor Kari selv bor.

En sammenligning per mnd vil eksempelvis bli slik: kr 24 000 (kr 800 x 30 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdi av rommet høyere enn resterende del av Karis bolig. Skatteplikt vil dermed oppstå dersom utleieinntektene overstiger kr 20 000 i inntektsåret.

Kombinert utleie – hele eller større boligen leies ut deler av året.
Dersom du leier ut hele boligen for inntil 20 000 pr år er leieinntektene skattefri. Dette skillet er meget viktig, fordi denne regelen kan kombineres med regelen som gir deg rett til å leie ut inntil halve boligen (etter utleieverdi) skattefritt. Men – hvis du leier ut hele boligen eller mer enn halvparten av boligen for over kr 20 000 i året blir HELE utleieinntekten skattepliktig – også de leieinntektene som stammer fra utleie for mindre enn halvparten av boligen!

Det vil si at dersom du leier ut boligen din i sommerferien for kr 19 000 kan du leie ut et rom i boligen skattefritt resten av året. Krever du derimot 21 000 i leie for boligen i sommerferien blir leieinntektene for resten av året skattepliktig – selv om du da bare leier ut et rom!

Kapitalinntekt eller virksomhetsinntekt

Hvis leieinntektene blir ansett som skattepliktige vil de i utgangspunktet anses som kapitalinntekter som beskattes med 25%. Dersom det er tale om korttidsutleie med en relativt stor grad av administrasjon vil du kunne risikere at leieinntektene anses som virksomhetsinntekt. De vil da inngå i personinntekten slik at det beregnes både trygdeavgift og trinnskatt på leieinntektene.

Er du usikker på om leieinntekter fra kortidsutleie vil være skattepliktig bør du ta kontakt med en advokat som kan foreta en vurdering av saken for deg. Det er også mulig å be skattemyndighetene om en bindende forhåndsuttalelse om hvordan utleieinntektene vil bli beskattet slik at du får en avklaring på de skattemessige konsekvensene av utleien i forkant.
Hvis du har spørsmål om utleie, ta  kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf +47 474 45 132.

 

Du kan lese uttalelsen i sin helhet her http://www.skatteetaten.no/no/Radgiver/Rettskilder/Uttalelser/Prinsipputtalelser/skatteplikt-ved-utleie-av-overnattingssted-som-formidles-via-nettbasert-markedsplass/