Bergen Tidene hadde nylig en artikkel om en uheldig kjøper av en loftsleilighet i Munkelivsgaten i Bergen sentrum. Etter en tid viste det seg at leiligheten hun hadde betalt 2,75 millioner kroner for, ikke var godkjent som en selvstendig boenhet.

Denne saken er dessverre ikke unik. Ofte er det nettopp i forbindelse med boligsalg man oppdager at et bygg mangler formell godkjenning. Manglene godkjenning kan knytte seg til alt fra mindre forstøtningsmurer til mer komplekse tilfeller hvor hele boenheter eller fritidsboliger mangler godkjenning.

Som boligkjøper er det viktig å være klar over at kommunen som regel vil holde deg som ny eier ansvarlig for det ulovlige forholdet. Selv om dette kan fremstå som urimelig for en som ikke har utført det ulovlige arbeidet, er begrunnelsen for regelen treffende; det er nemlig kun du som hjemmelshaver som kan rydde opp i forholdet.

En ulovlighetssak kan være både tidkrevende og vanskelig å håndtere for en fersk boligkjøper. Kommunens mål med ulovlighetsoppfølgingen er å bringe det ulovlige forholdet til opphør. De har i den forbindelse en rekke ulike sanksjonsmidler til rådighet. Mest praktisk er det at kommunen pålegger den nye eieren å rette ulovligheten. I praksis betyr retting enten å rive det ulovlige tiltaket, eller å omsøke det og få det godkjent. Andre aktuelle sanksjoner kan være pålegg om å opphøre bruk eller ileggelse av overtredelsesgebyr (bot). I de mest alvorlige tilfellene kan også forholdet bli politianmeldt.

Dersom forholdet ikke rettes innen fristen kommunen har satt, vil eier som regel bli ilagt dagbøter. Beløpets størrelse fastsettes skjønnsmessig, men settes sjelden lavere enn 500 kroner pr. dag. Det kan dermed bli svært dyrt å ikke innrette seg etter kommunens vedtak.

Vårt beste råd til en som har et ulovlig byggetiltak er å forsøke å rette opp i forholdet så snart som mulig, og ofte er det lurt å komme i dialog med kommunen for å vise vilje til å rydde opp. Kommunens primære mål er ikke å tjene penger på dagbøter, og kan derfor være villig til å gi utsettelser på frister som er satt. Det er likevel viktig at utsettelsen har en forsvarlig begrunnelse, for eksempel at det tar tid å få utarbeidet nødvendige søknader og tegninger.

I tillegg til prosessen mot kommunen, kan en ulovlighetssak ha et rent privatrettslig aspekt ved at du som kjøper kan ha en reklamasjonsrett mot selger. Dette kan for eksempel gi deg krav på prisavslag, erstatning eller heving.

Kjøp av bolig eller eiendom som helt eller delvis mangler kommunal godkjenning, gir ofte masse ekstraarbeid og frustrasjon for de involverte parter. I Advokatfirmaet Tjelflaat & Samdal AS har vi nøkkelkompetanse innen plan- og bygningsrett. Vi har lang erfaring med ulovlige byggetiltak, og kjenner godt til de juridiske prosessene både i kommunen og privatrettslig mellom kjøper og selger. Vi kan for eksempel utforme klager, dispensasjonssøknader, søknader om frafalling av tvangsmulkt eller bistå med annen kommunikasjon med kommunen.

Vårt mål er å finne gode løsninger for deg. Vi sørger for at du får god hjelp i alle faser – fra konstatert ulovlighet til godkjent tiltak.

Har du spørsmål om ulovlige byggetiltak kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på telefon +47 474 45 132 eller epost lgt@tsadv.no