Advokatfirmaet Tjelflaat & Samdal AS er et advokatkontor på Paradis i Bergen. Vi bistår små og mellomstore bedrifter og privatpersoner innen et bredt felt, blant annet selskapsrett, kontraktsrett,  arbeidsrett, fast eiendom og prosedyre.
Advokatfirmaet Tjelflaat & Samdal AS startet opp i 2016 og består for tiden av 4 fast ansatte, samt kontorfellesskap med advokat Marianne Thunes.

Grunnet økende oppdragsmengde søker vi nå en dyktig og engasjert kollega.

Som ledd i vår utvikling ønsker vi å tilknytte oss en advokat/advokatfullmektig som ønsker å være med  å utvikle virksomheten videre.

Vi søker deg som er faglig sterk, fleksibel og selvstendig.  Du har et genuint engasjement både for våre klienter og for virksomheten. Til gjengjeld kan Advokatfirmaet Tjelflaat & Samdal AS tilby gode muligheter for faglig og personlig utvikling, stor grad av medbestemmelse og et svært godt arbeidsmiljø.

Lønn etter avtale.

Søknad med CV sendes til post@tsadv.no innen 19. august 2018.
Kontakt advokat/partner Line Gjerstad Tjelflaat på lgt@tsadv.no eller 47445132 eller advokat/partner Ørnulf Samdal på os@tsadv.no eller 93014700 for spørsmål om stillingen.
For rette vedkommende kan andre tilknytningsformer vurderes

Den 1.januar 2017 trådte den nye skatteforvaltningsloven i kraft. Loven gir regler for skattemyndighetenes saksbehandling på skatte- og avgiftsområdet, og erstatter den tidligere ligningsloven. Formålet er å styrke skattepliktiges rettssikkerhet i møte med skattemyndighetenes myndighetsutøvelse.

Den europeiske menneskerettighetsdomstolen har bestemt at de norske reglene om tilleggsskatt er straff etter EMK. Hovedregelen er at tilleggsskatt ilegges med en sats på 20 prosent av den skattemessige fordelen.  Det er derfor viktig å være klar over dine rettigheter etter skatteforvaltningsloven, og hva du kan gjøre hvis du mottar et vedtak om tilleggsskatt.

Vilkår for å ilegge tilleggsskatt

Den europeiske menneskerettighetsdomstolen har fastsatt at tilleggsskatt er straff etter EMK. Dette setter særlige lovkrav for ileggelse av tilleggsskatt.

Det sentrale vilkåret for at skattemyndighetene kan ilegge tilleggsskatt, er at det foreligger en opplysningssvikt. Tilleggsskatt skal i utgangspunktet ilegges dersom skattepliktige gir uriktig eller ufullstendig opplysning til skattemyndighetene. Tilleggsskatt kan også ilegges dersom du unnlater å gi pliktige opplysninger. Forutsetningen er at opplysningssvikten kan føre til skattemessige fordeler.

Dersom det først kan konstateres en opplysningssvikt, vil normalt også vilkåret om at opplysningssvikten må kunne medføre en skattemessig fordel være oppfylt.

Høyesterett har fastsatt at skattemyndighetene må kunne påvise klar sannsynlighetsovervekt for at vilkårene for å ilegge tilleggsskatt er oppfylt. Dette innebærer at det må være klart mest sannsynlig at du har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger. Skattemyndighetene må i sitt vedtak begrunne hvorfor de mener at det foreligger klar sannsynlighetsovervekt i din sak.

Unntaket for tilleggsskatt ved unnskyldelige forhold

Dersom skattemyndighetene med klar sannsynlighetsovervekt kan påvise at lovens vilkår om opplysningssvikt er oppfylt, skal det i utgangspunktet ilegges tilleggsskatt. Dette gjelder likevel ikke dersom ditt forhold må anses som unnskyldelig. Et praktisk viktig spørsmål for skattepliktige som er ilagt tilleggsskatt er derfor hva som kan anses som et unnskyldelig forhold i skatteforvaltningslovens forstand.

Loven nevner ikke konkrete eksempler på forhold som må anses som unnskyldelige. Den tidligere bestemmelsen i ligningsloven listet opp sykdom, uerfarenhet og alderdom som eksempler på unnskyldningsgrunner. Disse unnskyldningsgrunnene vil fremdeles være praktisk viktige etter skatteforvaltningsloven.

For å vurdere om det foreligger unnskyldelige forhold, er det sentrale om du har utvist den grad av aktsomhet som man kan forvente ut ifra din erfaring og innsikt. Det skal tas hensyn til om opplysningssvikten gjelder en enkeltstående feil, der du ellers har opptrådt lojalt overfor skattemyndighetene.

Det er i utgangspunktet opp til deg selv å påberope at det foreligger unnskyldelige forhold. Skattemyndighetene plikter likevel å foreta en vurdering av eget tiltak der det er indikasjoner på at ditt forhold kan være unnskyldelig. Et eksempel kan være der en skattepliktig nylig har bosatt seg i Norge, og enda ikke har tilstrekkelig kunnskap om det norske skattesystemet.

Det er også viktig å være oppmerksom på at skattemyndighetene må kunne påvise klar sannsynlighetsovervekt for at du kan bebreides for å ha gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger.

Dersom du mottar et vedtak om tilleggsskatt

Lovgiver har gitt utrykk for at terskelen for å anvende unnskyldningsgrunner bør senkes ytterligere for vedtak som treffes etter skatteforvaltningsloven. Det er derfor viktig at du klager på vedtaket om tilleggsskatt dersom du mener det kan foreligge unnskyldningsgrunner i ditt tilfelle.

Mottar du et vedtak om ileggelse av tilleggsskatt, må du sende en skriftlig klage til skattemyndighetene innen utløp av klagefristen. Dersom du kan fremlegge dokumentasjon på at det foreligger unnskyldelige forhold, for eksempel en legeerklæring, bør dette legges ved klagen.

Ved behov for bistand i forbindelse med klage på ilagt tilleggsskatt, ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaatlgt@tsadv.no eller tlf. + 47 474 45 132.

Den 1.januar 2018 trådte den nye eierseksjonsloven  i kraft. Loven erstatter tidligere eierseksjonslov av 1997, og innebærer på mange punkter en videreføring av denne. Den nye loven innfører likevel flere materielle og språklige endringer, og tar særlig sikte på å styrke hensynet til forbrukerne.

Det følger av overgangsreglene i lovens § 67 at avtaler eller bestemmelser som er i strid med den nye loven, opphører å gjelde senest ett år etter at loven trer i kraft. Dette medfører at sameiets vedtekter og husordensregler må endres senest innen 1.januar 2019 dersom de er i strid med lovens bestemmelser. Vi anbefaler alle eierseksjonssameier å gjennomgå vedtekter og husordensregler grundig i god tid.

Det kan også være en fordel å foreta en språklig revisjon av vedtekter og husordensregler, slik at begrepene som brukes samsvarer med lovens terminologi. I dette innlegget gir vi en kort oversikt over praktisk viktige endringer i loven.

Den nye eierseksjonsloven viser til plan -og bygningsloven på flere punkter, og innfører blant annet et vilkår om at seksjonering til bolig bare kan skje dersom søkeren kan dokumentere at seksjoner angitt i søknaden er lovlig etablerte boenheter slik plan- og bygningsloven definerer dette.

Noen praktiske endringer i ny eierseksjonslov

  • Leier av bolig på tidspunktet for seksjonering hadde etter den tidligere eierseksjonsloven en rett til å kjøpe boligen. Denne kjøperetten er fjernet i den nye loven.
  • Sameier med bruksrett til bolig gis rett til å kreve seksjonering ved å fremsette krav om seksjonering til tingretten. Den tidligere eierseksjonsloven krevde flertallsvedtak for slike beslutninger.
  • Loven inneholder nye regler om vedlikeholdsplikt og erstatning ved forsømt vedlikehold. Lovens §§ 32 og 33 inneholder en regulering av henholdsvis seksjonseieren og sameiets plikt til å vedlikeholde bruksenheten. Videre følger regler om seksjonseiers og sameiets erstatningsansvar ved manglende vedlikehold i §§ 34-36.
  • Det gis nye regler om parkering og andre tiltak for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne i § 26. Sameiet må i sine vedtekter sikre at parkeringsplasser som etter plan -og bygningsloven skal brukes av personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres tilgjengelig for disse.
  • Etter lovens § 25, første ledd kan en seksjonseier med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer. Styret kan bare nekte å samtykke til å anlegge slikt ladepunkt dersom det foreligger saklig grunn.
  • En eller flere seksjonseiere i sameiet kan nå få vedtektsfestet enerett til å bruke deler av fellesarealene i inntil 30 år. Dette følger av lovens § 25, femte ledd.
  • I lovens § 50 innføres flertallskrav for særlige bomiljøtiltak som går ut over vanlig forvaltning.
  • For tiltak som medfører økonomisk ansvar eller utlegg på mindre enn fem prosent av årlige felleskostnader kreves vanlig flertall, mens tiltak som medfører økonomisk ansvar eller utlegg på mer enn fem prosent krever minst to tredjedeler av avgitte stemmer på årsmøtet.
  • Dersom tiltaket medfører samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres dersom seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige i at tiltaket skal gjennomføres.
  • Loven innebærer en forenkling av regnskap -og revisjonsreglene. Etter § 65 første ledd skal sameier med 21 eller flere seksjoner ha én eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer. Sameier med 20 eller færre seksjoner kan ved årsmøtet vedta at sameiet skal ha en revisor valgt av årsmøtet.

For en gjennomgang av sameiets vedtekter, ta kontakt med advokatfullmektig Evelinde Mellem Iden på epost: emi@tsadv.no/ tlf +47 902 62 575 eller advokat  Line Gjerstad Tjelflaat på epost: lgt@tsadv.no/ telefon + 47 474 45 132.

 

Hva skjer med dine private midler og hvem ivaretar dine interesser dersom du blir syk, dement eller på annen måte ute av stand til å handle selv på egne vegne?

Dersom du ikke oppretter en fremtidsfullmakt er utgangspunktet at det oppnevnes en offentlig verge for deg.

I vergemålsloven – LOV-2010-03-26-9 – kapittel 10  er det gitt regler om fremtidsfullmakt, som et privatrettslig alternativ til offentlig vergemål.

Etter disse reglene kan enhver privatperson opprette et dokument som gir nærstående eller andre hun/han har tillit til, myndighet til å forvalte fullmaktsgivers økonomi og personlige interesser en gang i fremtiden. Vilkåret for at fullmakten skal komme til anvendelse, er at fullmaktsgiver rammes av ulykke eller sykdom som innebærer at vedkommende ikke lenger er i stand til å ta vare på egne interesser.

Fremtidsfullmakten skiller seg fra en vanlig fullmakt, ved at det stilles noe strengere krav til formen for opprettelse, samt i det at den først kommer til anvendelse dersom vilkårene skulle inntreffe – frem i tid. På samme måte som en vanlig fullmakt, kan den imidlertid trekkes tilbake eller endres av fullmaktsgiver på ethvert tidspunkt vedkommende måtte ønske, i forkant av at vilkårene er inntruffet.

Fremtidsfullmakt må gis skriftlig, med vitnepåtegning. Innholdet bestemmer fullmaktsgiver selv, med noen begrensninger. Fullmakten gjelder som en instruks til fullmektigen om hvordan økonomi og annet fullmakten regulerer, skal ivaretas og forvaltes. Fullmektigen er altså bundet av de bestemmelser fullmakten selv inneholder. Loven stiller også visse krav til hvem som kan være fullmektig. Det vanlige er at ektefelle, samboer eller barn oppnevnes.

Hvor dokumentet skal oppbevares bestemmer fullmaktsgiver. Det kan lagres både hos fullmektigen og hos nærstående, så vel som på din mappe hos fastlegen.

Tidspunktet for at fullmakten kommer til anvendelse, bestemmes av fullmaktsgivers helse.

Dersom fullmektigen vurderer situasjonen slik at tidspunktet er inntruffet, skal både fullmaktsgiver selv og nærmeste pårørende, varsles om dette. For tilfeller som gjelder eksempelvis demens, skal Fylkesmannen kontrollere at vilkårene faktisk er inntruffet, i samsvar med lovens krav og fullmaktens innhold.

Uten en fremtidsfullmakt vil det offentlige, dersom du settes under vergemål, få en større innflytelse over ditt liv enn det du kanskje selv ønsker.

Fremtidsfullmakten skal bidra til at din økonomi og dine interesser ivaretas i tråd med det du selv ville ønsket om du var frisk. En fremtidsfullmakt kan gjerne inngås i sammenheng med opprettelse av testament, men kan også opprettes alene.

Advokatfimaet Tjelflaat & Samdal AS i kontorfellesskap med Advokat Marianne Thunes  tilbyr bistand til opprettelse av fremtidsfullmakt. Som advokater er vi underlagt lovbestemt taushetsplikt. Ta kontakt Med Marianne Thunes på marianne@advthunes.no eller + 47 906 83 452 for spørsmål om fremtidsfullmakter eller testament.

 

Korrupsjon er et globalt problem, med betydelige samfunnsmessige skadevirkninger. Korrupsjon utgjør en trussel mot rettsstaten, demokratiske prosesser, menneskerettigheter og sosial rettferdighet. Verdensbanken, OECD og Economic Forum peker på at korrupsjon er et av de største hindrene for bærekraftig økonomisk, politisk og sosial utvikling. På verdensbasis er det antatt at korrupsjon utgjør ca 5 % av BNP.

For bedrifter kan korrupsjon innebære konkurransevridning og være et hinder for investeringer. Der korrupsjon i virksomheter oppdages innebærer dette også et betydelig omdømmetap. Bedriften kan også straffeforfølges for korrupsjon. Dette kan for eksempel være aktuelt der en ansatt har benyttet bestikkelser på vegne av foretaket.

Norge er blant de land i verden som har de strengeste regler mot korrupsjon. Det ble innført nye bestemmelser om korrupsjon i straffeloven i 2003. I straffelovens § 387 er korrupsjon definert som det «å kreve, motta eller akseptere, gi eller tilby noen en utilbørlig fordel i anledning stilling, verv eller oppdrag».

Både den som tilbyr en utilbørlig fordel (aktiv korrupsjon) og den som aksepterer et slikt tilbud (passiv korrupsjon), kan straffeforfølges for korrupsjon i henhold til straffeloven. I tillegg kan såkalt påvirkningshandel straffes etter straffeloven § 389.

Uttrykket «utilbørlig fordel» er vagt, og hvilke handlinger som omfattes av korrupsjonsbegrepet beror på en skjønnsmessig vurdering. Transparency International Norge har nylig utgitt en samling med korrupsjonsdommer i Norge for 2018. Korrupsjonsdommene er viktige for å belyse hva som er relevante momenter i vurderingen av hva som utgjør en «utilbørlig fordel» og dermed korrupsjon i straffelovens forstand.

Bevisstgjøring av regelverket og etablering av eksterne varslingskanaler er noen av de tiltakene som har vist seg å være effektiv for å motvirke korrupsjon og påvirkningshandel.

Vi tilbyr kurs og oppfølging for bedrifter innenfor regelverket om korrupsjon og varsling.

For mer informasjon om ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på lgt@tsadv.no eller + 47 474 45 132.

De fleste har en følelse om hvilken arbeidstid de har. Når en begynner på jobb og når en slutter. Som regel er arbeidstiden regulert i arbeidsavtale eller tariffavtale. Om en er på reise ifb. arbeidet er dette ofte mer uklart og arbeidstaker må ofte reise på sin egen fritid.

I en dom avsagt av EFTA domstolen 27. november 2017 (Sak E-19/16) fastslås det imidlertid:

”………. at den nødvendige tid som medgår til reise utenfor alminnelig arbeidstid for en arbeidstaker ……. til og/eller fra et annet sted enn hans faste eller sedvanlige oppmøtested for å utføre sine arbeidsoppgaver eller plikter på dette andre sted som angitt av arbeidsgiver, utgjør “arbeidstid” etter direktivet artikkel 2. Det kreves ingen vurdering av intensitet av den mengde arbeid som utføres på reisen. Hvor ofte slike reiser finner sted, er uvesentlig med mindre virkningen er at arbeidstakerens arbeidssted flyttes til et nytt fast eller sedvanlig oppmøtested….”(utdrag fra premiss 82 i dommen).

Dette innebærer at for reiser som foretas ifb. arbeid for en arbeidsgiver så skal reisetid anse som arbeidstid. For eksempel skal en arbeidstaker som har arbeidssted i Bergen, men som ofte reiser til Oslo for å delta i jobbmøter, salgsmøter etc. regne reisetid Bergen – Oslo – Bergen som arbeidstid, selv om dette medfører overtid og går ut over det som har vært ansett som arbeidstid. En kan her tenke seg at en drar til Oslo på morgenen med 7 flyet og tilbake med 18 flyet på ettermiddagen, en er da hjemme gjerne kl. 20.30. Iht. denne dommen har en da vært på arbeid i ca. 13 timer, selv om mange arbeidsgivere ’bare’ anser at en har hatt en alminnelig arbeidsdag i Oslo ettersom en har vært aktiv på bakken i Oslo i ca. en alminnelig arbeidsdag. Dommen sier at reisetid før og etter skal regnes som arbeidstid.

Vi ser at en slik oppfatning ofte er uvanlig i mange arbeidsforhold. Arbeidsgiver teller kun alminnelig arbeidsdag uten å regne reisen fullt ut som arbeidstid. Dommen fastslår at reisetiden skal telle med så lenge arbeidstaker ikke fullt ut disponerer tiden sin selv og kan gjøre som han vil. Å være på reise til eller fra møter skal anses som arbeidstid der arbeidstaker står til arbeidsgivers disposisjon.

Dommen vil ha stor betydning for hvordan en skal forstå hva alminnelig arbeidstid er, jfr. arbeidsmiljøloven § 10-4 og hva som skal regnes (og kompenseres) som overtid, jfr. arbeidsmiljøloven § 10-6. Oppfølging av dommen vil typisk være innenfor Arbeidstilsynets område da dommen skal være til ”Beskyttelse av arbeidstakernes helse og sikkerhet”.

Dommen er taus hva gjelder hvilken kompensasjon som skal ytes for dette, men i norsk rett har en i alminnelighet et visst antall timer en skal jobbe pr. uke eller måned, dvs. alminnelig arbeidstid. Arbeid ut over dette skal kompenseres iht. tariffavtale eller avtale.

Dersom du har spørsmål i forbindelse med arbeidsforhold ta kontakt med advokat Ørnulf Samdal på os@tsadv.no eller tlf +47 930 14 700.

Varsling på arbeidsplassen

Arbeidsmiljøloven fikk nye regler om varsling i kap 2-A som trådte i kraft 1. juli 2017. I følge reglene skal arbeidsgivere etablere skriftlige rutiner for intern varsling om kritikkverdige forhold på arbeidsplassen. Vår erfaring er at klare og kjente varslingsrutiner forenkler prosessen for både arbeidsgiver og varsler ved varsling.

Varslingsrutinen må som et minimum inneholde følgende:

  • en oppfordring til å varsle om kritikkverdige forhold
  • en forsvarlig framgangsmåte for varsling
  • en framgangsmåte for mottak, behandling og oppfølging av varsling

Ut over dette sier ikke loven noe konkret om hva slags tiltak som skal settes i verk. Dette må tilpasses behovet i den enkelte virksomhet og bransje.

Bruk av ekstern varslingskanal

Eksterne instanser som advokatkontorer kan benyttes som varslingskanal. Advokatfirmaet Tjelflaat & Samdal AS tilbyr tjeneste som ekstern varslingskanal for små og mellomstore bedrifter. Som advokater er vi underlagt lovbestemt taushetsplikt. En ekstern varslingstjeneste for bedriften sikrer den uavhengighet til arbeidsgiver som kan være en forutsetning for å nå formålene med de nye varslingsreglene i arbeidsmiljøloven. Varsling som følger arbeidsgivers varslingskanal vil alltid oppfylle lovens krav til forsvarlig varsling, og innebærer derfor en trygghet for virksomhetens arbeidstakere.

Varsling til Advokatfirmaet Tjelflaat & Samdal kan skje anonymt hele døgnet ved elektronisk melding via vår hjemmeside.

Vi tilbyr også etablering / revisjon av skriftlige varslingsrutiner som oppfyller arbeidsmiljølovens krav, kurs om varsling for ledere og ansatte i bedriften, og kan bistå bedriften med oppfølging og rådgivning ved mottatte varsler.

For mer informasjon om vår varslingstjeneste eller andre spørsmål om varsling ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på lgt@tsadv.no eller + 47 474 45 132.

Bergen Tidene hadde nylig en artikkel om en uheldig kjøper av en loftsleilighet i Munkelivsgaten i Bergen sentrum. Etter en tid viste det seg at leiligheten hun hadde betalt 2,75 millioner kroner for, ikke var godkjent som en selvstendig boenhet.

Denne saken er dessverre ikke unik. Ofte er det nettopp i forbindelse med boligsalg man oppdager at et bygg mangler formell godkjenning. Manglene godkjenning kan knytte seg til alt fra mindre forstøtningsmurer til mer komplekse tilfeller hvor hele boenheter eller fritidsboliger mangler godkjenning.

Som boligkjøper er det viktig å være klar over at kommunen som regel vil holde deg som ny eier ansvarlig for det ulovlige forholdet. Selv om dette kan fremstå som urimelig for en som ikke har utført det ulovlige arbeidet, er begrunnelsen for regelen treffende; det er nemlig kun du som hjemmelshaver som kan rydde opp i forholdet.

En ulovlighetssak kan være både tidkrevende og vanskelig å håndtere for en fersk boligkjøper. Kommunens mål med ulovlighetsoppfølgingen er å bringe det ulovlige forholdet til opphør. De har i den forbindelse en rekke ulike sanksjonsmidler til rådighet. Mest praktisk er det at kommunen pålegger den nye eieren å rette ulovligheten. I praksis betyr retting enten å rive det ulovlige tiltaket, eller å omsøke det og få det godkjent. Andre aktuelle sanksjoner kan være pålegg om å opphøre bruk eller ileggelse av overtredelsesgebyr (bot). I de mest alvorlige tilfellene kan også forholdet bli politianmeldt.

Dersom forholdet ikke rettes innen fristen kommunen har satt, vil eier som regel bli ilagt dagbøter. Beløpets størrelse fastsettes skjønnsmessig, men settes sjelden lavere enn 500 kroner pr. dag. Det kan dermed bli svært dyrt å ikke innrette seg etter kommunens vedtak.

Vårt beste råd til en som har et ulovlig byggetiltak er å forsøke å rette opp i forholdet så snart som mulig, og ofte er det lurt å komme i dialog med kommunen for å vise vilje til å rydde opp. Kommunens primære mål er ikke å tjene penger på dagbøter, og kan derfor være villig til å gi utsettelser på frister som er satt. Det er likevel viktig at utsettelsen har en forsvarlig begrunnelse, for eksempel at det tar tid å få utarbeidet nødvendige søknader og tegninger.

I tillegg til prosessen mot kommunen, kan en ulovlighetssak ha et rent privatrettslig aspekt ved at du som kjøper kan ha en reklamasjonsrett mot selger. Dette kan for eksempel gi deg krav på prisavslag, erstatning eller heving.

Kjøp av bolig eller eiendom som helt eller delvis mangler kommunal godkjenning, gir ofte masse ekstraarbeid og frustrasjon for de involverte parter. I Advokatfirmaet Tjelflaat & Samdal AS har vi nøkkelkompetanse innen plan- og bygningsrett. Vi har lang erfaring med ulovlige byggetiltak, og kjenner godt til de juridiske prosessene både i kommunen og privatrettslig mellom kjøper og selger. Vi kan for eksempel utforme klager, dispensasjonssøknader, søknader om frafalling av tvangsmulkt eller bistå med annen kommunikasjon med kommunen.

Vårt mål er å finne gode løsninger for deg. Vi sørger for at du får god hjelp i alle faser – fra konstatert ulovlighet til godkjent tiltak.

Har du spørsmål om ulovlige byggetiltak kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på telefon +47 474 45 132 eller epost lgt@tsadv.no

boligskatt

Skattemyndighetene har nylig avgitt en uttalelse om skattlegging av utleieinntekter fra overnattingssted som formidles via nettbasert markedsplass som airbnb og lignende. Det som kjennetegner denne formen for utleie er at leieforholdene er mange og kortvarige, i motsetning til mer tradisjonell langtidsutleie.

Hvis du leier ut deler av din egen bolig er det svært viktig å være kjent med hvordan skattemyndighetene vurderer leieinntektene for denne typen utleie for å unngå ubehagelige overraskelser.

Det er ingen særlige regler i skatteloven for denne utleieformen. Utgangspunktet er derfor at utleieinntekter er skattepliktig enten som kapitalinntekt eller som virksomhetsinntekt. Skatteloven har imidlertid unntak fra skatteplikt dersom du leier ut under halvparten av din egen bolig – regnet etter utleieverdien. I tillegg er det unntak fra skatteplikt for utleie av egen bolig for opp til kr 20 000 pr år.

Beregning av utleieverdi

Uttalelsen til skattemyndighetene knytter seg til hvordan utleieverdien beregnes når deler av boligen leies ut til kortidsleie. Størrelsen på arealet har ikke nødvendigvis betydning her – det er verdien av det utleide areal som blir vurdert.

Skattemyndighetene presiserer i uttalelsen at utleieverdien er verdien på det frie marked til det formål arealene skal brukes til. Leies en del av boligen ut til kortidsovernatting, hvor leieverdien kanskje er høyere enn ved ordinær boligutleie/langtidsovernatting, så vil sammenligningsgrunnlaget være utleieverdi til kortidsovernatting for den del som skattyter ikke bruker selv, og utleieverdi ved ordinær boligutleie/langtidsovernatting for den del som skattyter bor i selv. Du kan med andre ord ikke benytte markedsleie for langtidsleie som sammenligningsgrunnlag.

I utgangspunktet er det den faktisk utleieinntekten som legges til grunn. Er arealet som leies ut utelukkende tiltenkt utleieformål og fremstår som en egen utleiedel vil en imidlertid måtte stipulere en direkte sammenlignbar utleieverdi basert på faktisk utleieinntekt.

Skattemyndighetene har utarbeidet tre eksempler til illustrasjon av reglene.

Eksempel 1: Kari leier ut et rom i boligen sin til kr 800 per natt 5 netter per mnd. Rommet brukes ellers som hagestue. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.
I dette tilfellet vil en f.eks. kunne foreta en sammenligning av utleieverdi per mnd slik: kr 4 000 (kr 800 x 5 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdi på Karis del høyere, og Kari må anses for å bruke minst halvparten av boligen sin.

Eksempel 2: Kari leier ut et større rom i boligen sin til kr 1 600 per natt 10 netter per mnd. Rommet brukes ellers som hjemmekontor/hobbyrom. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.

I dette tilfellet vil en f.eks. kunne foreta en sammenligning av utleieverdi per mnd slik: kr 16 000 (kr 1 600 x 10 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdien på rommet høyere enn resterende del av boligen, og Kari kan ikke anses for å bruke minst halvparten av boligen sin.

Eksempel 3: Kari leier ut et rom i boligen sin til kr 800 per natt 15 netter per mnd. Rommet som leies ut brukes ikke av boligens faste beboere, og er innredet for utleieformål. Rommet brukes således utelukkende til utleie. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.

I dette tilfellet må det aktuelle rommet i huset til Kari anses som en ren utleiedel. Det må derfor stipuleres en utleieverdi som er direkte sammenlignbar med utleieverdi på den del av boligen hvor Kari selv bor.

En sammenligning per mnd vil eksempelvis bli slik: kr 24 000 (kr 800 x 30 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdi av rommet høyere enn resterende del av Karis bolig. Skatteplikt vil dermed oppstå dersom utleieinntektene overstiger kr 20 000 i inntektsåret.

Kombinert utleie – hele eller større boligen leies ut deler av året.
Dersom du leier ut hele boligen for inntil 20 000 pr år er leieinntektene skattefri. Dette skillet er meget viktig, fordi denne regelen kan kombineres med regelen som gir deg rett til å leie ut inntil halve boligen (etter utleieverdi) skattefritt. Men – hvis du leier ut hele boligen eller mer enn halvparten av boligen for over kr 20 000 i året blir HELE utleieinntekten skattepliktig – også de leieinntektene som stammer fra utleie for mindre enn halvparten av boligen!

Det vil si at dersom du leier ut boligen din i sommerferien for kr 19 000 kan du leie ut et rom i boligen skattefritt resten av året. Krever du derimot 21 000 i leie for boligen i sommerferien blir leieinntektene for resten av året skattepliktig – selv om du da bare leier ut et rom!

Kapitalinntekt eller virksomhetsinntekt

Hvis leieinntektene blir ansett som skattepliktige vil de i utgangspunktet anses som kapitalinntekter som beskattes med 25%. Dersom det er tale om korttidsutleie med en relativt stor grad av administrasjon vil du kunne risikere at leieinntektene anses som virksomhetsinntekt. De vil da inngå i personinntekten slik at det beregnes både trygdeavgift og trinnskatt på leieinntektene.

Er du usikker på om leieinntekter fra kortidsutleie vil være skattepliktig bør du ta kontakt med en advokat som kan foreta en vurdering av saken for deg. Det er også mulig å be skattemyndighetene om en bindende forhåndsuttalelse om hvordan utleieinntektene vil bli beskattet slik at du får en avklaring på de skattemessige konsekvensene av utleien i forkant.
Hvis du har spørsmål om utleie, ta  kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf +47 474 45 132.

 

Du kan lese uttalelsen i sin helhet her http://www.skatteetaten.no/no/Radgiver/Rettskilder/Uttalelser/Prinsipputtalelser/skatteplikt-ved-utleie-av-overnattingssted-som-formidles-via-nettbasert-markedsplass/

 

I en nylig avsagt dom angående oppløsning av et sameie kom Høyesterett til at oppløsningsretten etter sameieloven ikke var fraveket selv om sameieavtalen inneholdt detaljerte reguleringer om forkjøpsrett for sameierne. Dommen viser at hvis retten til å oppløse sameie skal fravikes må dette klart fremgå av sameieavtalen – det er ikke tilstrekkelig for å oppheve oppløsningsretten at det avtales hvordan forkjøpsretten skal utøves.

Les dommen i sin helhet her eiendomstvist
Hr-2016-386-a