to late 

Hvis du har eller vurderer å avtale en forkjøpsrett eller en annen løsningsrett til fast eiendom er det viktig å være klar over at disse bortfaller automatisk etter løysinglovas regler etter en viss tid.

En løsningsrett er den retten noen har til å overta en fast eiendom når eiendommen senere likevel skifter eier, eller på et annet tidspunkt. Felles for alle slike heftelser er at de innebærer en vesentlig heftelse på den aktuelle eiendommen og som oftest også et reelt verdiminus for eiendommen. Lovgiver konkluderte derfor med at det var ønskelig med en lovfestet maksimal varighet for slike rettigheter.

Forkjøpsretter og andre løsningsretter kan som hovedregel ikke stiftes for mer enn 25 år. Dette fremgår av løysinglova § 6. Loven er preseptorisk – det vil si at den ikke kan fravikes ved avtale. Når det er gått mer enn 25 år faller rettigheten altså bort, selv om det står i avtalen at den skal vare lenger. Det er likevel enkelte viktige unntak fra hovedregelen.

Unntak:

Reelle rettigheter:

Det første unntaket gjelder forkjøpsrett som er knyttet til fast eiendom-såkalte reelle forkjøpsretter- forutsatt at eiendommen løsningsrettigheten gjelder er utskilt fra eiendommen som er rettighetshaver eller er egnet til å bli sammenføyd med denne. Reelle rettigheter er rettigheter som er knyttet til en eiendom og ikke til en person, slik at det i praksis er den som til enhver tid er eier av den aktuelle eiendommen som har rettigheten.

I mange tilfeller kan det være vanskelig å avgjøre om en rettighet er personlig eller reell. Avtalen mellom partene må da tolkes på vanlig måte for å finne ut hva som har vært meningen.

Konsekvensen av at det legges til grunn at en forkjøpsrett er reell er at det ikke foreligger noen tidsgrense for hvor lenge denne forkjøpsretten kan eksistere.

Virksomhet som rettighetshaver:

Løsningsretter som har en bedrift eller annen virksomhet som rettighetshaver faller først bort etter 50 år – med mindre en kortere frist følger av stiftelsesgrunnlaget for rettigheten. Det er imidlertid en forutsetning for å falle inn under denne bestemmelsen at løsningsretten gjelder «grunn til utviding eller tilfang til drift av føretaket».

Lovfestede rettigheter:

Lovfestede rettigheter faller heller ikke bort etter 25 år. Eksempel på en slik lovfestet rettighet er sameieres forkjøpsrett etter sameielova § 10.

Hvordan slettes utdaterte forkjøpsretter?

Dersom det er klart at en forkjøpsrett er ugyldig fordi den er for gammel kan kartverket slette den av eget tiltak. Det innebærer at det ikke er nødvendig at rettighetshaver samtykker til slettingen.

Hva kan rettighetshaver gjøre for å sikre retten?

Dersom fristen for å gjøre en forkjøpsrett gjeldende nærmer seg kan rettighetshaver enten gjøre retten gjeldende eller reforhandle avtalen og avtale en ny forkjøpsrett. Dersom ikke dette gjøres faller retten bort.

 

Har du spørsmål om forkjøpsrett eller andre løsningsretter kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på lgt@tsadv.no eller 474 45 132

 

 

 

 

 

 

 

Det er mange krav som må oppfylles når man skal bygge om eller leie ut bolig. I dag er dette ofte en svært kostnadskrevende og vanskelig prosess. Fra 1. januar 2016 vil det bli enklere og billigere å leie ut eller bygge om egen bolig.

Her er de tekniske kravene det lempes på:

  • Ikke minstekrav til størrelse på bod og oppbevaringsplass. Det gjelder kun et generelt krav om at boenhet skal ha tilstrekkelig plass for oppbevaring.
  • Krav til romhøyde reduseres fra 2,2 meter til 2,0 meter. Deler av rom kan ha skrå himling med lavere romhøyde.

  • Ikke krav til spesielle energibestemmelser bortsett fra et generelt krav om å tilrettelegge for forsvarlig energibruk.
  • Lufting med vindu/lufteventiler anses som tilstrekkelig ventilasjon.

 

  • Ikke krav til trinnfri adkomst, dimensjonering for rullestol, passasjebredder og sideplass ved dør.
  • Ikke krav til radonsperre og tilrettelegging av tiltak i grunnen. Kravet om minimum radonkonsentrasjon i inneluften lempes ikke.
  • Ikke krav til tilfredsstillende utsyn.
  • Ikke krav til at arealet skal ha planløsning som gjør det lett å orientere seg.
  • Ikke krav til at toalett og bad skal være tilgjengelig for personer med nedsatt funksjonsevne – det vil si være tilgjengelig utformet.
  • Vindu som tilfredsstiller krav til rømningsvei anses som tilstrekkelig dagslys

Se mer om endringene på https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/enklere-a-bygge-om-og-leie-ut-egen-bolig-fra-nyttar/id2465552/

 

Høyesterett har nylig avsagt en dom om bortfall av sameieretter på ulovfestet grunnlag. Dommen er interessant fordi den forskyver det tradisjonelle synspunktet for når sameieretter kan anses bortfalt.

Det rettslige utgangspunktet:

Utgangspunktet er at en eier av fast eiendom, enten vedkommende er eneeier eller sameier, er eier av eiendommen frem til eierskapet avhendes ved salg, arv eller annet særlig rettsgrunnlag. Reglene om hevd innebærer at eierskapet i visse tilfeller også kan endres på grunn av lang tids bruk, forutsatt at vilkårene for hevd er oppfylt.

Norsk rett anerkjenner også at eiendomsrett kan opphøre på ulovfestet grunnlag i særlige tilfeller. Det avgjørende er om det – i det konkrete tilfellet – foreligger sterke grunner for å anse eiendomsretten som bortfalt. Høyesterett sine tidligere avgjørelser viser terskelen har vært meget høy. Følgende momenter har blitt tillagt betydning i vurderingen av om det foreligger tilstrekkelig sterke grunner for bortfall av eiendomsrett:

  • Partenes adferd og hvilket inntrykk denne skapte eller var egnet til å skape
  • God tro hos partene
  • Hvilken oppfordring hver av partene hadde til å handle
  • Tiden som er gått
  • Preg av festnet rettstilstand
  • Foretatte investeringer
  • Hva som vil være en rimelig løsning i den konkrete sak

Fast eiendom representerer en særlig viktig verdi både for den enkelte og samfunnet. Endringer i eierskap skjer i det praktiske liv ved formaliserte avtaler, ofte med profesjonell bistand. Hensynet til klarhet i eiendomsforhold tilsier at det bør oppstilles et strengt krav til hvilke grunner som kan innebære bortfall av eiendomsrett på ulovfestet grunnlag. Dette ble også presisert av dommens mindretall.

Saksforholdet i dommen:

I dommen var det tale om en hytteeiendom som var i sameie mellom flere parter. Sameiet ble opprettet i 1939, og hytten ble jevnlig brukt frem til 1960 tallet. Senere ble den mindre brukt blant annet på grunn av manglende vedlikehold. Ut over 1980 tallet var hytten uegnet som fritidsbolig på grunn av slitasje, og partene var enige om at den i praksis stod til nedfalls. I 1992 påbegynte den ene sameieparten rehabilitering som pågikk over 18 år. De andre sameierne brukte den ikke.

Partene var enig om at tomten fortsatt var i sameie, men den part som hadde foretatt rehabiliteringen mente at hytten var i hans eneeie på grunn av den omfattende rehabiliteringen han hadde foretatt. Ingen av de andre sameierne hadde protestert på rehabiliteringen, eller tatt del i kostnader ved denne siden 1990 – tallet.

Høyesteretts vurdering:

Flertallet i Høyesterett kom til at eiendomsretten for de øvrige sameierne var bortfalt, slik at den part som hadde foretatt rehabiliteringen var blitt eneeier av hytten. Dommen er avsagt under dissens, det vil si at dommerne hadde ulikt syn på resultatet. Flertallet synes å ha lagt stor vekt på verdiforholdet før og etter rehabilitering, i tillegg til at ingen av sameierne hadde protestert eller fortatt noe for å sikre sine rettigheter i løpet av en periode på ca 18 år. Selv om parten som foretok rehabiliteringen selv i utgangspunktet hadde oppfordring til å bringe klarhet i forholdene før han påbegynte arbeidet, mente flertallet at handleplikten etter hvert ble mer og mer skjøvet over på de øvrige sameierne. Dersom de mente å ha sine rettigheter i behold, burde de ha foretatt seg noe på et langt tidligere tidspunkt.

Konsekvenser av dommen:

Utgangspunktet er også etter dommen at det kreves sterke grunner for å anse eiendomsrett i fast eiendom som bortfalt, selv om terskelen kan synes noe lavere enn det som har vært tradisjonelt antatt.

Dommen viser at det er svært viktig med klare avtaler om hvilke konsekvenser en sameieparts påkostninger skal ha for de øvrige sameiere før eventuell rehabilitering av gamle bygg foretas. Dette gjelder særlig i de tilfeller bare en/noen av sameierne benytter eiendommen.

Ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på lgt@tsadv.no eller 474 45 132 dersom du har spørsmål til fast eiendom.

 

 

Det kan være kostbart å ikke betale regninger i tide. Dersom man ikke betaler et krav i ved forfall kan man bli pålagt å betale forsinkelsesrente. Reglene om forsinkelsesrente står i forsinkelsesrenteloven.

Begrunnelse for regler om forsinkelsesrente:

Reglene om forsinkelsesrente har som formål å bidra til rettidige betalinger. I tillegg til å gi kreditor en kompensasjon for at betalingen er forsinket, har forsinkelsesrenten altså et element av straff – myndighetene har bestemt at det skal straffe seg å betale for sent.

Når begynner forsinkelsesrenten å løpe?

Forsinkelsesrenten begynner å løpe ved forfall dersom forfallsdato er avtalt på forhånd. Er forfallsdato ikke avtalt begynner forsinkelsesrenten å løpe 30 dager etter at det er sendt skriftlig påkrav til skyldneren.

Det er viktig å være oppmerksom på at forsinkelsesrente bare skal betales dersom forsinket betaling skyldes skyldneren. Hvis den forsinkede betaling skyldes forhold på kreditors side skal det ikke betales forsinkelsesrente.

Hvor mye er forsinkelsesrenten?

Forsinkelsesrenten fastsettes hvert halvår, med virkning fra 1. januar og fra 1. juli. Finansdepartementet har fastsatt forsinkelsesrenten til 9,00 prosent fra 1. juli 2015.I forbrukerforhold er det ikke adgang til å fastsette høyere forsinkelsesrente enn den offentlig fastsatte. De siste 10 årene har forsinkelsesrenten variert fra 8 – 12,75 %. Det innebærer at man må regne ut forsinkelsesrente for hvert halvår. Det finnes flere forsinkelsesrentekalkulatorer på internett hvor forsinkelsesrenten kan regnes ut.

I tillegg til forsinkelsesrente kan kreditor kreve standardkompensasjon på kr 330 ved forsinket betaling – dette beløpet er uavhengig av størrelsen på det opprinnelige kravet. Det vil si at selv om det opprinnelige kravet er på kr 7 eller kr 7 000, vil standardkompensasjonen være kr 330.

Lemping i forbrukerforhold

Dersom en forbruker har rimelig grunn for sin betalingsvegring kan forsinkelsesrenten lempes. Forbrukertvistutvalget har flere ganger lagt til grunn at en forbruker har rimelig grunn for betalingsvegring ved påstått mangel ved en vare selv om forbrukeren ikke får medhold til slutt. Dette er selvsagt avhengig av at forbrukeren hadde en reell grunn til å hevde at det forelå en mangel i utgangspunktet. Manglende betalingsevne er normalt ikke grunnlag for å lempe forsinkelsesrenten.

Hvis du har spørsmål om forsinkelsesrente kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf 47445132

 

Hvis du skal kjøpe eller selge bruktbil utenom forhandler er det viktig å være godt forberedt. Kjøp av bil er blant de avtaler av størst økonomisk betydning en privatperson foretar. Antall tvister om bruktbilsalg mellom privatpersoner er betydelig.  Mange av sakene kunne vært unngått om både kjøper og selger hadde vært bedre kjent med sine rettigheter og plikter.

Bruktbilkjøp mellom private reguleres av kjøpsloven, mens kjøp av bruktbil fra forhandler reguleres av forbrukerkjøpsloven. Kjøp fra forhandler gir dermed en forbruker flere rettigheter enn kjøp fra privatperson. Også kjøpsloven gir imidlertid et godt verne for kjøper.

Her vil jeg fokusere på avtaler om bruktbilkjøp mellom private, altså avtaler som reguleres av kjøpsloven. Der det er store forskjeller vil jeg likevel påpeke disse.

Hva bør gjøres i forkant av kjøpet?

Den viktigste forsikringen kjøper og selger kan få ved kjøp av bruktbil er å ta en grundig sjekk på bilen før eventuell avtale inngås. En salgsattest fra NAF kan være en god investering – dette vil sikre at en nøytral tredjepart har gått igjennom bilen.  Kjøper må få informasjon om bilen har hatt skader, om den har vært jevnlig på service og om det er byttet deler. For både kjøper og selgers del bør eventuelle avvik dokumenteres i avtalen slik at det ikke oppstår bevismessige problemer i etterkant.

Når har bilen en mangel?

Utgangspunktet for vurderingen av hvorvidt bilen har en mangel er den samme uavhengig av hvorvidt kjøper har kjøpt bilen fra en privatperson eller en forhandler. Er bilen i annen stand enn det avtalte, har den en mangel. Utgangspunktet er altså alltid hva som er avtalt mellom partene.

Dette utgangspunktet suppleres blant annet av kjøpsloven § 17. Overordnet følger det av bestemmelsen at bilen skal være i samsvar med de krav som følger av avtalen. Hvis ikke annet er avtalt skal bilen.

  • Passe for de formål som tilsvarende ting vanligvis brukes til
  • Passe for et bestemt formål som selgeren var eller måtte være kjent med da kjøpet ble inngått, unntatt når forholdene viser at kjøperen for så vidt ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det
  • Ha egenskaper som selger har vist til ved å legge fram prøve eller modell
  • Være pakket på vanlig eller annen forsvarlig måte som trengs for å bevare og beskytte tingen

Reglene om mangler gjelder også for de opplysninger som selgeren har gitt ved markedsføring av bilen, og som ikke er tydelig rettet før inngåelse av avtalen. Det vil si at selger svarer for opplysninger som gis i salgsannonse selv om salgsannonsen er privat.

Solgt som den er

Oftest selges brukte biler med en «som den er» klausul. Dette fritar selger for mye av det ansvar som ellers ville fulgt med handelen. Selv om bilen selges med en slik klausul er selger likevel ikke helt ansvarsfri. Bilen vil også i slike tilfeller ha en mangel i følgende tilfeller:

  • Selgeren har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger som antas å ha virket inn på kjøpet
  • Bilen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kan forvente blant annet ut fra kjøpesummens størrelse, alder og antall kjørte kilometer

Det er særlig det siste punktet som er opphav til tvister mellom private. Selger har gjerne trodd at de var sikret gjennom «som den er» klausulen, og ikke vært forberedt på at det ville kunne komme et krav fra kjøper i inntil 2 år etter avtaleinngåelsen.

Reklamasjon

Det er svært viktig å være observant på reklamasjonsreglene enten man er kjøper eller selger av bruktbil. Regelen er at kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at vedkommende oppdaget eller burde oppdage mangelen. Ved kjøp fra privatperson er det en absolutt frist på 2 år etter kjøpet, fra forhandlere er fristen 5 år. Det er viktig å være klar over at det her er to ulike krav – det må reklameres innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget mangelen uavhengig av hvor lang tid som gjenstår av den absolutte reklamasjonsfristen på henholdsvis 2 og 5 år.

Hva som er rimelig tid vil variere fra sak til sak, men det generelle rådet er å reklamere så snart man er klar over at et mangelsansvar vil kunne bli gjort gjeldende. Det gir selger mulighet til å innrette seg på et mulig ansvar. Hvis kjøper reklamerer for sent, avskjæres adgangen til å gjøre mangelsbeføyelser gjeldende.

Hva kan kjøper kreve?

Omlevering, retting og prisavslag:

Hvilke mangelsbeføyelser kjøper kan kreve kommer an på hvor alvorlig mangelen er.

Utgangspunktet er at selger skal få anledning til å rette eller omlevere. Omlevering er nok stort sett ikke praktisk ved kjøp av bruktbil fra privatpersoner, og i mange tilfeller vil heller ikke retting være aktuelt.  Selger skal likevel som utgangspunkt få anledning til å foreta retting.

Dersom omlevering eller retting ikke er aktuelt, eller gjentatte rettingsforsøk ikke fører frem, har kjøper krav på prisavslag. Prisavslaget skal som utgangspunkt settes slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt pris svarer til forholdet mellom tingens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand på leveringstiden.

Heving:

Heving innebærer at partene stilles som om avtalen ikke var inngått. Det vil si at bilen tilbakeleveres til selger og kjøpesummen tilbakebetales til kjøper. Terskelen for å heve kjøpet er forskjellig for kjøp fra privatperson og kjøp fra forhandler. Ved kjøp fra privatperson kreves det at mangelen er «vesentlig» for at kjøpet skal kunne heves. Ved kjøp fra forhandler kreves det betraktelig mindre – kravet er her at mangelen ikke er «uvesentlig». Den senkede terskelen for forbrukerkjøp illustreres godt av en nylig avsagt dom fra Høyesterett. En bil ble solgt som ny. Ved levering viste det seg at bilen ikke hadde gått 160 km som oppgitt, men 897 km. Den hadde sannsynligvis vært brukt som demonstrasjonsbil i Tyskland. Dette var tilstrekkelig til at kjøperen fikk heve kjøpet.

Erstatning:

Hvis kjøperen har hatt et økonomisk tap som følge av mangelen kan dette kreves erstattet fra selger. Erstatningskrav kommer i tillegg til de andre mangelsbeføyelsene. For å få medhold i et krav om erstatning er det viktig at tapet kan dokumenteres. Kjøper har også plikt til å begrense tapet så mye som mulig. Det betyr for eksempel at kostnader til leiebil bare kan kreves erstattet dersom kjøper kan påvise et reelt behov for bil i den aktuelle perioden.

Rettshjelp:

De fleste bilforsikringer dekker utgifter til rettshjelp dersom det oppstår tvist i forbindelse med bilkjøpet. En advokat vil kunne svare på om saken er omfattet av rettshjelpsforsikring eller ikke.

Dersom du har spørsmål i forbindelse med kjøpsrett kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf + 47 474 451 32

 

 

 

Utgiftene til advokat må normalt dekkes av den som får bistand. I frykt for å pådra seg høye kostnader, er det derfor mange privatpersoner som velger å la være å gå videre med en sak selv om de mener de har blitt utsatt for urett. I noen tilfeller kan imidlertid utgiftene dekkes av andre, for eksempel en rettshjelpsforsikring.

Hos oss vil vi alltid undersøke om dine kostnader dekkes av en rettshjelpsforsikring eller en annen ordning ved oppstart av et oppdrag.

Hvilke forsikringer dekker utgift til rettshjelp?

Rettshjelpsforsikring inngår i de vanlige tingforsikringer, slik som hus/fritidsboligforsikring, innboforsikring, bil/båtforsikring, reiseforsikring, landbruksforsikring og byggeforsikring.

For spesifikke tingforsikringer som hus/fritidsboligforsikring og bil/båtforsikringer er det kun tvister vedrørende de forsikrede eiendommene eller kjøretøyene som dekkes.

Når det gjelder rettshjelp under innboforsikringen er det tvist som privatperson som dekkes. Dette vil eksempelvis kunne være tvist som følge av personskader, kjøpstvister, tvist om leiekontrakt, tvist om oppfyllelse av kontrakter knyttet til innbo, med mer.

Det må foreligge en «tvist» før rettshjelpsforsikringen gir dekning

Utgangspunktet for å få dekning under en rettshjelpsforsikring er at det må være oppstått en tvist. En tvist foreligger når et krav som er fremsatt er bestridt, helt eller delvis. Det er ikke noe krav om skriftlighet, også muntlige avslag medfører tvist. Ved lengre passivitet vil også tvist kunne anses for oppstått.

Unntak:

Rettshjelpsforsikringene har enkelte typer unntak for hvilke tvister som dekkes. De viktigste unntakene er arv- og familietvister samt tvister vedrørende yrke/erverv.

Forsikringssum:

Forsikringssummen er vanligvis kr 80.000,- eller kr. 100.000,-, men likevel slik at erstatningssummen er begrenset til den verdi tvisten har for sikrede. Hvis tvisten gjelder et prisavslag på kr 10 000, er også utbetalingen begrenset til kr 10 000 selv om forsikringssummen er høyere.

Egenandel:

Egenandelen er en kombinasjon av en fast sum, vanligvis kr 4 000, samt 20 % av det overskytende. Det vil si at du selv må betale kr 400 pr time, dersom timesatsen til advokaten er kr 2 000 etter at egenandelen er betalt. Advokaten vil bare fakturere deg for egenandelen, og fakturerer forsikringsselskapet for det resterende.

Meldefrist:

Når det er oppstått en tvist og man har kontaktet advokat har man en frist på ett år for å melde kravet under rettshjelpsforsikringen. Hos oss vil alltid advokaten undersøke om kostnaden kan dekkes av en forsikring, og vil sørge for at tvisten blir meldt fra til forsikringsselskapet. Benytter man advokat før tvist oppstår regnes ettårsfristen fra tvistetidspunktet, men hvis tvist oppstår før en går til advokat, løper meldefristen fra advokat oppsøkes. Oversittes fristen vil forsikringsselskapet avslå dekning under forsikringen.

Har du spørsmål om rettshjelpsforsikring, ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf + 47 474 45 132

 

 

 

 

 

 

Utvidelse av veirett til senere fradelte parseller.

Hvis du skal bygge ut på fradelte parseller fra en eiendom eller skille ut ny grunneiendom, må de nye parsellene ha tilgang til vei. Det reiser spørsmål om en eksisterende veirett også omfatter veirett for senere fradelte parseller. I noen tilfeller er en slik adgang til utvidelse regulert i den opprinnelige avtalen mellom partene. Hvis ikke må spørsmålet løses på bakgrunn av bakgrunnsretten.

Betydning av stiftelsesgrunnlaget

For veiretter som er stiftet ved avtale har det i lang tid vært praksis at veirettene kan overføres til senere fradelte parseller så lenge ikke tålegrensen i servituttloven § 2 er overskredet. Det vil si at fradelte parseller har fått anledning til å benytte veiretten til hovedbruket så fremt det ikke er urimelig eller uturvande til skade eller ulempe for den andre parten.  At noe er «uturvande» vil si at det er unødvendig.

Spørsmålet om denne praksisen også omfattet veiretter som er stiftet ved hevd har i lang tid vært uavklart. Mange har ment at veiretter stiftet ved hevd har et element av tålt bruk, som gjør at det ikke er rimelig at veiretten skal kunne utvides på samme måte som om retten var stiftet ved avtale.

Høyesterett behandlet en sak om omfanget av en hevdet veirett i februar i år. Saken gjaldt spørsmål om det var adgang til å overføre andeler av en hevdet veirett til parseller som senere utskilles fra eiendommen, eller til ny bebyggelse på ikke-fradelte tomter.

Høyesterett kom til at også veiretter stiftet ved hevd kunne overføres til senere fradelte parseller så fremt tålegrensen i servituttloven § 2 ikke var oversteget. Begrunnelsen var blant annet at veiretter som er stiftet ved hevd ofte har et avtalegrunnlag som det er vanskelig å føre bevis for.

For å vurdere om en veirett også gjelder for senere fradelte parseller har det derfor ikke lenger betydning om veiretten har grunnlag i avtale eller hevd. Vurderingstema blir det samme for begge situasjoner.

Hvordan skal man vurdere om det være urimelig eller uturvande til ulempe å gi fradelte parseller del i eksisterende veirett?

«Urimelig eller uturvande» er kvalifiserende momenter. For at den servituttrettslige tålegrense skal være overskredet, er det ikke tilstrekkelig å påvise skade eller ulempe for den andre parten. Skaden eller ulempen må i tillegg være urimelig eller uturvande.

Alternativet uturvande innebærer at en utvidelse av veirett til senere fradelte parseller kan være lovstridig dersom det enkelt kunne vært anlagt en trase som ikke ville innebære en slik utvidelse av retten. I praksis er det stort sett spørsmålet om en veirett innebærer en urimelig ulempe for den andre parten som er mest problematisk.

I vurderingen av hvorvidt en utvidelse av veiretten overskrider tålegrensen skal det tas hensyn til formålet med retten og hva som er i samsvar med «tida og tilhøva». Rettighetshaver skal kunne utvikle sin rettighet i takt med endrede samfunnsforhold.  Det innebærer at den andre part må akseptere at nye parseller tar del i veiretten dersom dette ikke overskrider tålegrensen.

Hvorvidt grensen er overskredet eller ikke, beror på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget og en vurdering av de konkrete forholdene på stedet.

Noen momenter i denne vurderingen vil være i hvilken grad veien krever oppgradering for å kunne benyttes til flere parseller, hvor mange nye parseller det er tale om og hvilken konkret ulempe økt trafikk vil innebære for grunneier.

 

Hvis du har spørsmål om veiretter, ta gjerne kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf +47 474 45 132.

 

 

 

Vi handler på nett som aldri før.  Men når vi ikke har fått anledning til å se varen i butikken og gjerne prøve den ut, er det en risiko for at varen ikke svarer til forventningene. Da er det viktig å være kjent med hvilke regler som gjelder for angrerett ved netthandel.

Når gjelder angrerettloven?

Det er nylig vedtatt en ny angrerettlov som skal ta sikte på å gi de samme regler i hele EU/EØS. Loven gjelder i alle tilfeller hvor en næringsdrivende selger varer eller tjenester til forbrukere utenom sitt faste forretningslokale og/eller der selger og kjøper ikke er til stede samtidig. Det typiske er salg over internett, telefonsalg og salg på messer.

Loven kan ikke fravikes til fordel for den næringsdrivende. Men det er adgang til å gi forbrukeren bedre rettigheter enn det som fremgår av loven. I disse tilfellene går avtalen foran lovens bestemmelser.

Angrefrist

Angrefristen utløper 14 dager fra den dag avtalen om tjeneste ble inngått, eller den dag forbrukeren mottar varen.

Hvis den næringsdrivende ikke gir forbrukeren de opplysninger om angreretten som forbrukeren har krav på utløper angrefristen 12 måneder etter utløpet av den opprinnelige angrefristen. Dersom opplysningene mottas i løpet av 12 måneder er fristen 14 dager etter at opplysningene ble mottatt.

Melding om at angrerett benyttes kan fremsettes ved bruk av utfylt angreskjema eller ved fremsettelse av annen utvetydig erklæring. Det er viktig at det er helt klart at angreretten påberopes.

Forbrukeren har bevisbyrden for at melding om at angrerett påberopes er sendt. Du bør derfor ta vare på en kopi av meldingen ved bruk av angrerett.

Ingen krav til begrunnelse

Angreretten blir ofte kalt en prøverett. Dette er fordi forbrukere ikke trenger å begrunne hvorfor de ikke ønsker varen. Det er tilstrekkelig at forbrukeren har ombestemt seg.

Opplysningsplikt

Angrerettloven § 8 pålegger den næringsdrivende å gi forbrukeren en rekke opplysninger. Det er utarbeidet et standard skjema som sikrer at den næringsdrivende gir alle pålagte opplysninger til forbrukeren. I tillegg er det utarbeidet er angrettskjema som er felles for varer og tjenester.

Virkningen av at forbrukeren ikke får alle de pålagte opplysningene er at rettighetene til forbrukeren utvides. For eksempel kan forbrukeren ikke bli pålagt å bære kostnader han ikke har blitt opplyst om på forhånd.

Forbrukerens plikter ved gjennomføring av angrerett

Partenes forpliktelse til å gjennomføre avtalen bortfaller ved bruk av angreretten. Varen skal tilbakeleveres til den næringsdrivende innen 14 dager etter at melding om angrerett er sendt. Forbrukeren skal bare betale de direkte kostnadene ved å returnere varene. Hvis den næringsdrivende har påtatt seg å dekke returkostnader eller ikke har opplyst forbrukere om at forbrukeren må betale returkostnadene må den næringsdrivende dekke returkostnader.

Den næringsdrivende kan likevel kreve at forbrukeren erstatter verdireduksjon som følge av forbrukerens håndtering av varene som ikke har vært nødvendig for å fastslå varenes art, egenskaper og funksjon.

Den næringsdrivendes plikter ved gjennomføring av angrerett

Den næringsdrivende skal tilbakeføre alle betalinger som er mottatt av forbrukeren innen 14 dager etter at han mottok melding om at angreretten ble benyttet. Den næringsdrivende kan likevel holde tilbakebetalingen tilbake til varene er mottatt, eller til forbrukeren har lagt frem dokumentasjon på at varene er sendt tilbake.

Unntak fra loven

Det er flere unntak fra angrerettloven i angrerettlovens § 2. Et av de viktigste unntakene er at loven ikke gjelder for varer under 300 kroner, inkludert frakt og tilleggskostnader. Andre viktige unntak i § 2 er kjøp som omfattes av pakkreiser som omfattes av pakkreiseloven, kjøp av timeshareleiligheter, ferieklubbavtaler ol som omfattes av tidspartloven, avtaler om salg eller oppføring av fast eiendom og avtaler enn andre rettigheter i fast eiendom enn utleie.

Enkelte typer avtaler er ikke ansett som egnet for angrerett. Disse fremgår av angrerettlovens § 22. Noen eksempler på slike avtaler er:

  • Levering av varer som forringes eller raskt går ut på dato eks matvarer eller blomster
  • Levering av varer som på grunn av sin art blandes med andre varer etter levering på en slik måte at de ikke kan skilles fra hverandre
  • Levering av varer som er fremstilt etter forbrukerens spesifikasjoner, eller som har fått et tydelig personlig preg, eksempelvis fotoprodukter
  • Levering av forseglede varer som av hensyn til helsevern eller hygiene ikke er egnet for retur, og der forseglingen er blitt brutt etter levering
  • Levering av forseglede lyd- eller bildeopptak eller forseglet programvare som forbrukeren har brutt forseglingen på
  • Levering av digitalt innhold som ikke leveres på et fysisk medium, dersom leveringen er begynt med forbrukerens uttrykkelige samtykke og forbrukeren erkjenner at angreretten dermed går tapt
  • Levering av tjenester der avtalen innebærer at den næringsdrivende må sette til side kapasitet som kan være vanskelig å fylle dersom avtalen frafalles, eks ved bestilling av selskapslokale til mange personer

På Forbrukerrådet sine nettsider finnes en veileder til angrerettloven og utfyllende informasjon om forbrukeres rettigheter etter angrerettloven.

Dersom du har spørsmål i forbindelse med forbrukerkjøp kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf + 47 474 451 32

 

 

Sykdom i ferien  

Ferien er snart over for mange, men hva skjer med ferien hvis arbeidstaker blir syk?

Ferielovens regler om sykdom i ferien ble endret i fjor sommer. Bestemmelsene om sykdom i ferien står i ferieloven § 9. Endringen innebærer at arbeidstaker som har vært helt arbeidsufør i løpet av ferien kan kreve at et tilsvarende antall virkedager ferie utsettes og gis som ny ferie senere i ferieåret. Kravet må dokumenteres med legeerklæring og fremsettes uten ugrunnet opphold etter at arbeidet er gjenopptatt. Etter endringen kan altså selv en dags sykdom gi rett på ny feriedag, så fremt sykdommen dokumenteres med legeerklæring. Tidligere måtte arbeidstakeren være syk i minst 6 dager før sykdommen ga rett til utsatt ferieavvikling.

Endringen gjelder bare dersom arbeidstakeren selv blir syk. Hvis barn, ektefelle eller andre i familien blir syk i løpet av ferien gir ikke dette grunnlag for utsatt ferie.

Det er bare sykdom ved ferieavvikling som kan gi grunnlag for utsettelse av ferien. Sykdom ved avspasering gir ikke rett til utsatte fridager.

Når skal den nye ferien avvikles?

Hvis arbeidstaker har vært syk mellom 1. juni og 30. september, har ikke den ansatte krav på å få ta ut den utsatte ferien innenfor den samme hovedferieperioden. Det er imidlertid ikke noe i veien for at arbeidsgiver kan gå med på dette dersom det er gjennomførbart.

Ferie som ikke kan tas ut i ferieåret på grunn av sykdom skal overføres til neste ferieår. Det er ikke anledning til å stryke feriedagene og betale ut pengene til arbeidstaker.

Dersom du har spørsmål i forbindelse med arbeidsrett kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf + 47 474 451 32

 

 

Husleieavtaler

Skal du leie ut bolig, er det viktig å utarbeide en husleieavtale med leietaker hvor utleier og leietaker sine rettigheter og plikter fremgår. En god leieavtale er en sikkerhet for både utleier og leietaker, og kan bidra til å forhindre at det oppstår konflikter i leieforholdet. I dette innlegget tar jeg opp noen forhold som kan bidra til å redusere risikoen for konflikt.

Innlegget forutsetter at det er tale om et leieforhold mellom privatpersoner. I avtaler mellom næringsdrivende gjelder til dels andre regler.

Husleieloven

Husleieloven gjelder for alle avtaler om bruksrett til bolig mot vederlag. Det er ikke anledning til å inngå leieavtaler som medfører at leietakeren blir dårligere stilt enn det han ville blitt etter husleielovens regler. Avtalen kan likevel selvsagt gi leietakeren gunstigere vilkår enn lovens regler. Det vil si at husleielovens bestemmelser til vern om leietaker gjelder selv om de ikke er inntatt i avtalen.

En leieavtale ikke inngås skriftlig for å være bindende. Husleielovens regler gjelder også for muntlige avtaler. Det anbefales likevel på det sterkeste å regulere leieforholdet i en skriftlig avtale.

Forbud mot diskriminering

Utleier bestemmer selvsagt selv hvem som skal få leie, men loven inneholder forbud mot diskriminering. Det vil si at utleier ikke kan velge bort en person som leietaker av hensyn til kjønn, etnisitet, religion, livssyn og lignende.

Referanser:

Førsteinntrykket er ikke alltid riktig. Derfor er det viktig å be om referanser fra tidligere utleiere. Er det første gangen den potensielle leietakeren leier bolig kan utleier be om å få snakke med en annen referanseperson som kjenner leietakeren.

Leieavtalen:

Det bør alltid utarbeides skriftlig leieavtale mellom utleier og leietaker. Leieavtalen bør beskrive alle de viktigste forhold. En god avtale er riktig verktøy for et godt leieforhold. Som et minimum bør avtalen inneholde bestemmelser om:

  • husleiens størrelse og eventuell senere regulering
  • om det skal være depositum
  • leieforholdets varighet
  • eventuell tilleggsbetaling for strøm og vann
  • hvilke rom leieforholdet omfatter
  • oppsigelsesfrist
  • eventuelle ordensregler
  • vedlikeholdsplikt

Særlige forhold:

Hvis det er særlige betingelser for leieforholdet er det viktig at dette reguleres i leieavtalen for å unngå at det oppstår konflikt om innholdet i betingelsene på et senere tidspunkt. Slike betingelser kan eksempelvis være plikt til å holde hage vedlike, plikt til å delta i vedlikehold utover husleielovens regler, ordensregler og lignende.

Overtakelse:

Før leietaker overtar leiligheten bør begge parter ta en gjennomgang av leiligheten og ta bilder av hvordan det ser ut ved overtakelse slik at det ikke oppstår uenighet om hvem som er skyld i eventuelle skader senere. Hvis det er noen feil som utleier skal utbedre før leietaker flytter inn bør dette noteres. Mindre feil som aksepteres av leietaker bør noteres.

Leies leiligheten ut møblert bør det også lages en inventarliste. Inventarets standard bør også fremkomme, i alle fall for kostbare gjenstander.

Utkastelse og tvangsfravikelse:

Det er vanlig å avtale at leietaker aksepterer at vesentlig mislighold av avtalen er grunnlag for tvangsfravikelse etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. En slik bestemmelse sikrer at utleier kan kaste ut en leietaker som ikke betaler leien i tide, eller som på annen måte vesentlig misligholder leieavtalen. Hvis dette ikke er avtalt i leieavtalen må utleier ha et eget tvangsgrunnlag for å gjennomføre utkastelse av leietaker, noe som kan medføre at en slik prosess blir mye lengre enn den ellers ville ha blitt.

Dersom du har spørsmål i forbindelse med leieavtaler kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf + 47 474 451 32