I dag selges de fleste eiendommer med en klausul om at eiendommen selges «som den er». En slik klausul innebærer at selger fraskriver seg en del av ansvaret som ellers ville ha fulgt handelen. Men hvilken ansvarsbegrensning innebærer egentlig en slik klausul?

Avhendingsloven

Avtaler om salg av fast eiendom reguleres av reglene i avhendingsloven. For nyoppførte boliger som selges til forbrukere gjelder egne regler i bustadoppføringslova. Disse blir ikke behandlet her.

For at kjøper skal ha et krav mot selger i etterkant av handelen må eiendommen ha en «mangel». Hva som utgjør en mangel når eiendommen selges «som den er» fremgår av avhendingsloven § 3-9.  Bestemmelsen fastslår at eiendommen har en mangel selv om den selges med et slikt forbehold hvis selgeren har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommen. I tillegg har eiendommen en mangel dersom den er «i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»

Det er viktig å være oppmerksom på at selger også er ansvarlig for opplysninger som gis av megler, takstmann og gjennom markedsføring av eiendommen.

Kjøpers undersøkelsesplikt:

Kjøpers undersøkelsesplikt fremgår av avhendingsloven § 3-10 og gjelder uavhengig av om det er tatt forbehold om at eiendommen selges som den er eller ikke. Kjøper kan altså ikke gjøre gjeldende at det foreligger en mangel dersom vedkommende kjente eller burde kjenne til forholdet som påberopes Når eiendommen selges «som den er» skjerpes kravene til hvilke undersøkelser kjøper bør gjøre før avtaleinngåelse.

I praksis foregår undersøkelsen ved at kjøper deltar på visning, leser utskrift fra grunnbok, prospekt og takst og eventuell annen tilgjengelig informasjon. Vurderingen må ta utgangspunkt i dette. Men hvis kjøper blir oppfordret til å gjøre egne undersøkelser av et forhold ved eiendommen, går risikoen over på kjøper.

Uriktige opplysninger

Selger har plikt til å gi kjøper korrekte opplysninger om eiendommen. Hvis kjøper blir gitt uriktige opplysninger vil eiendommen ha en mangel selv om den er solgt «som den er». Dette gjelder både opplysninger om eiendommens rettsforhold og om eiendommens faktiske forhold.

Det er ikke et krav om at selgeren kan klandres for å ha gitt uriktige opplysninger om eiendommen- det er tilstrekkelig at de opplysningene som er gitt faktisk er uriktig.

Likevel er det et krav om at de uriktige opplysningene kan ha innvirket på avtalen. Det innebærer at mindre uriktigheter ikke nødvendigvis innebærer at eiendommen har en mangel.

Opplysningene må også være noenlunde konkret for å utgjøre en mangel etter denne bestemmelsen. Hvis for eksempel selger uttaler at det er «nydelig utsikt» eller lignende vil det selvsagt ikke kunne utgjøre en mangel dersom kjøper synes utsikten ikke er «nydelig»

Har selger rettet opplysningen på en klar måte før avtaleinngåelse vil den uriktige opplysningen ikke ha virket inn på avtalen. Da er det heller ikke en mangel etter bestemmelsen.

Manglende opplysninger

Selger av en eiendom har ikke bare plikt til å gi korrekte opplysninger om eiendommen, opplysningene må også være fyllestgjørende eller dekkende. Derfor fastsetter avhendingsloven § 3-7 at selger har en plikt til å gi opplysninger som han har eller burde hatt, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Hvis slike opplysninger ikke er gitt, og en må gå ut fra at dette har virket inn på avtalen, foreligger det en mangel.

Hvilke opplysninger kjøperen hadde grunn til å regne med å få vil selvsagt variere fra eiendom til eiendom. Som en tommelfingerregel er det bedre å gi for mange enn for få opplysninger til potensielle kjøpere i forbindelse med salget.

I en dom fra Eidsiva lagmannsrett kom retten til at kjøper hadde grunn til å regne med å få opplysninger om at det skulle bygges en 4 felts motorvei bare 70 meter fra eiendommen.

I en annen dom Agder lagmannsrett fra kom retten til at det forelå en mangel ved eiendommen når kjøper ikke hadde fått opplysning om at en tredjepart hadde rett til biloppstillingsplass på eiendommen

Kjøper vil som oftest ha grunn til å regne med å få opplysninger om vesentlige skader som har vært på eiendommen eksempelvis lekkasjer, store råteskader og muggangrep, store skadedyrangrep og lignende.

Når er eiendommen i vesentlig ringare stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med? :

Etter avhendingslova § 3-9 har eiendommen en mangel selv om det ikke er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger hvis eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn det kjøperen hadde grunn til å regne med. Vurderingen skal ta utgangspunkt i kjøpesummen og «tilhøva elles». I denne vurderingen er det uten betydning om selger kjente til eller burde kjenne til det aktuelle forholdet.

Ansvaret for skjulte feil og mangler påhviler i utgangspunktet selger. Men ved en ansvarsfraskrivelse som eksempelvis en «som den er» klausul overføres store deler av dette ansvaret til kjøper.

Vurderingen er helhetlig og tar utgangspunkt i det konkrete avtaleforholdet. Grensedragningen mot kjøpers undersøkelsesplikt har stor betydning i vurderingen

For det føreste eksisterer det et kvantitativt vesentlighetskrav. Selv om det ikke er fastsatt en konkret grense for hvor terskelen er, vil en utbedringskostnad på 5-6% av eiendommens verdi ofte innebære at vesentlighetskravet er oppfylt. Det kan likevel tenkes å være oppfylt i tilfeller der utbedringskostnadene er lavere enn dette.

For det andre har vesentlighetskravet en kvalitativ side. Vurderingen av vesentlighetskravets kvalitative side er sammensatt. Prisen på eiendommen har stor betydning. Kjøper vil ha berettiget forventning om at høy pris gjenspeiles i kvaliteten på eiendommen. Tilsvarende vil lav pris medføre at kjøpers berettigede forventning er lavere.

Alderen på bygningsmassen vil også ha stor betydning for kjøpers berettigede forventning. Desto eldre eiendommen er, desto mer slitasjeskader vil være påregnelige for kjøper. I tillegg vil kjøper ha større oppfordring til å gjøre grundige undersøkelser i forkant av kjøp av gamle bygninger.

Hvis du har spørsmål i forbindelse med fast eiendom kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf + 47 474 451 32

 

 

 

Dersom du ønsker at det du etterlater deg skal fordeles på en annen måte enn etter arvelovens regler må du opprette et testament. For at et testament skal være gyldig må visse formkrav være oppfylt. Det er også noen materielle skranker for hva man kan bestemme ved testament.

Formelle krav til testament:

Hvis formkravene til testamentet ikke er fulgt, er ikke testamentet gyldig. Arven vil i så fall fordeles etter reglene i arveloven. Det er derfor viktig å sørge for at formkravene er oppfylt.

Et testament må være skriftlig og signert av to vitner som testator har godtatt. Vitnene må være over 18 år, ikke være sjelelig svekket og ha kunnskap om at dokumentet er et testament. Begge skal være tilstede samtidig som at testator undertegner dokumentet, eller når han vedkjenner seg sin underskrift hvis han har signert tidligere.

Vitnene må i nærvær av testator og etter hans ønske skrive sitt navn på testamentet. Det er ikke nødvendig at vitnene gjør dette samtidig, men testator må være tilstede når hver av dem signerer testamentet. Vitnene trenger ikke å kjenne innholdet i testamentet – dette kan testator velge å holde hemmelig.

En som er tilgodesett i testamentet eller dennes nærstående kan ikke være vitne. Vitnene bør ikke ha noen tilknytning til de tilgodesette.

Hva bør være med i testamentet?

Testamentsvitnene bør i påskrift på dokumentet opplyse om testator gjorde testamentet av fri vilje og var ved sans og samling. Dersom testamentet ikke er gjort av fri vilje, men av tvang, svik eller lignende er det ikke gyldig. Det er vanlig å formulere påskriften slik:

«Undertegnede testamentsvitner som begge er over 18 år, og som er tilkalt etter NNs ønske, bekrefter at NN har opprettet dette testamentet av fri vilje, at han/hun var ved sans og samling, og at han/hun av eget ønske undertegnet testamentet i vårt samtidige nærvær. Vi har underskrevet testamentet i NNs nærvær».

For å unngå tvil om hvilken versjon av et testament som er nyest bør testamentet dateres. Det er også hensiktsmessig å skrive ned adressen og yrket til vitnene, slik at man kan få tak i dem dersom det skulle være behov for det på et senere tidspunkt.

Uttrykkene i testamentet bør være så presise og tydelige som mulig for å unngå tvil om tolkningen av testamentet i ettertid.

For å opprette testament må man i utgangspunktet være fylt 18 år og ved full sans og samling. Dersom det kan oppstå tvil om testasjonsevnen på grunn av sykdom er det hensiktsmessig å få en lege til å vurdere dette.

Nødtestament:

Noen ganger er det ikke mulig å opprette testament etter formkravene ovenfor. Det er derfor gjort enkelte unntak fra formkravene i arveloven. I de tilfeller der brå og farlig sykdom eller annet nødstilfelle er til hinder for å opprette testament, kan det opprettes et nødtestament. Dette kan gjøres på to måter.

Nødtestament kan gjøres muntlig med to vitner som testator har godtatt. Er det ikke mulig å skaffe vitner kan det opprettes skriftlig testament. Dette må signeres for å være gyldig.

Nødtestamentet er bare gyldig i 3 måneder etter at de alminnelige formkravene ikke lenger er til hinder for å opprette testament.

Hva kan man råde over i testament?

Arveloven begrenser råderetten over eiendeler ved testament dersom man har livsarvinger. I så fall er 2/3 av formuen såkalt pliktdelsarv.  Dette innebærer at en arvelater med livsarvinger kun kan disponere over en tredjedel av arven i et testament. Pliktdelsarven har imidlertid også en beløpsmessig øvre grense på 1 million pr barn, slik at den frie delen av arven blir større desto større formue arvelater etterlater seg.

Et testament som inneholder testamentariske disposisjoner på tvers av arvelovens ufravikelige regler om pliktdelsarv er helt eller delvis ugyldig.

Etterlater man seg ektefelle har ektefellen krav på minstearv etter loven. Ektefellens øvrige arverett kan bare avgrenses ved testament som hun eller han ble kjent med før dødsfallet, med mindre det var umulig eller etter forholdene urimelig å varsle. Denne varslingsplikten gjelder også ved reduksjon av samboers arverett etter loven.

Oppbevaring:

Det er ingen krav til hvordan et testament skal oppbevares, men det bør oppbevares på et trygt sted hvor det vil bli funnet. En praktisk løsning er å oppbevare testamentet hos tingretten.

Tilbakekall/Endring:

Testamentet kan fritt tilbakekalles eller endres med mindre det er opprettet en arvepakt.

Dersom du har spørsmål i forbindelse med arverett kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf + 47 474 451 32

 

 

 

Mange bedrifter må nedbemanne som følge av sviktende markeder eller som følge av effektivisering av virksomheten.  En virksomhet kan bare si opp ansatte hvis det er saklig grunn for oppsigelse.

I dette innlegget tar jeg opp hva som kan være saklig grunn til oppsigelse i en nedbemanningssituasjon. Lovbestemmelsen som gir forbud mot usaklig oppsigelse er arbeidsmiljøloven § 15-7.

For at arbeidsgiver skal kunne si opp ansatte må det først vurderes om virksomheten har et saklig begrunnet behov for å gå til oppsigelse. For det andre må det vurderes om selve utvelgelsesprosessen er saklig begrunnet.

Hva er saklig begrunnelse for oppsigelse?

Arbeidsgiver må sannsynliggjøre at det foreligger et bedriftsøkonomisk behov for oppsigelse. Det må kunne dokumenteres at det er gjort en analyse av situasjonen, og andre muligheter enn oppsigelse må være vurdert. Hvilke krav som stilles til arbeidsgiver er avhengig av størrelsen på virksomheten og typen virksomhet.

Hvem kan sies opp?

Hvis virksomheten har saklig grunn for å gå til oppsigelse av arbeidstakere, oppstår spørsmålet om hvem som skal sies opp.  På den ene siden skal det tas hensyn til virksomhetens mulighet til å klare seg videre i et presset marked, på den annen side skal det tas hensyn til de ansatte i virksomheten.

Kravet til saklig begrunnet oppsigelse innebærer at det stilles krav både til kretsen det skal velges ut i fra, og til kriteriene som oppstilles for utvelgelsen. Oppsigelsen må bygge på et korrekt faktisk grunnlag, den må ikke være utslag av utenforliggende eller irrelevante hensyn. Oppsigelse må være berettiget for å ivareta arbeidsgivers interesser.

Når det gjelder utvelgelseskretsen er hovedregelen at virksomheten skal ses under ett, selv om den består av flere filialer eller avdelinger. Hvis det skal velges en annen utvelgelseskrets enn virksomheten som helhet, må det være saklig begrunnet. I rettspraksis har det eksempelvis blitt akseptert at utvelgelseskretsen har blitt endret når filialene har vært spredt over store geografiske områder, og dette i tillegg var diskutert og akseptert av tillitsvalgte.

Utvelgelseskriteriene må også være saklig begrunnet. De hensyn som spiller størst rolle i vurderingen er hensynet til ansiennitet, arbeidstakernes kvalifikasjoner og sosiale hensyn.

Ansiennitet:

Ansiennitet blir ofte vektet høyt i vurderingen av de ulike hensyn i utvelgelsesprosessen. Man kan likevel ikke utlede noe ansiennitetsprinsipp av loven. Det vil si at arbeidsgivers vekting av ulike forhold kan tilsi at en arbeidstaker kan sies opp selv om vedkommende har lengre ansiennitet enn personer som får bli igjen i virksomheten. Hvis bedriften er bundet av tariffavtaler vil det ofte være tariffbestemmelser som fastsetter hvilken vekt ansiennitet skal ha ved utvelgelsesprosessen.

Kvalifikasjoner:

Hvilke kvalifikasjoner bedriften trenger for å kunne holde virksomhetens drift gående er et relevant hensyn i utvelgelsesprosessen. Arbeidsgiver har et relativt vidt spillerom i forhold til hvilke kvalifikasjoner som trengs i den videre driften.

Sosiale hensyn:

Arbeidsgiver har til en viss grad både plikt og anledning til å vektlegge sosiale hensyn. Det må være relativt sterke sosiale hensyn for at dette skal ha betydning ovenfor ansiennitet og kvalifikasjoner. Ofte vil sosiale hensyn kunne spille en rolle i vurderingen dersom arbeidstakere står relativt likt etter en vurdering av de øvrige hensyn. Eksempler på sosiale hensyn som kan være relevant i vurderingen er forsørgerbyrde, sykdom og funksjonshemming. Domstolene har også vektlagt høy alder, slik at eldre arbeidstakere har fått et forsterket oppsigelsesvern.

Dersom du har spørsmål i forbindelse med oppsigelse i arbeidsforhold kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på tlf 47445132 eller på epost lgt@tsadv.no

 

 

Noen ganger blir forholdet mellom arbeidsgiver og arbeidstaker ikke helt slik partene hadde sett for seg ved inngåelsen av ansettelsesforholdet. Arbeidstaker kan stort sett løse en slik situasjon ganske enkelt ved å si opp stillingen. For arbeidsgiver derimot er det strenge begrensninger i adgangen til å si opp arbeidstaker på grunn av forhold ved arbeidstakeren selv.

Oppsigelsen må være saklig begrunnet:

Arbeidsmiljøloven § 15- gir et forbud mot usaklig oppsigelse. Kravet til saklig begrunnelse for oppsigelse innebærer at en arbeidsgiver ikke kan si opp en arbeidstaker uten videre. Oppsigelsen skal være basert på korrekt faktisk grunnlag, og dette grunnlaget må utgjøre en tilstrekkelig saklig grunn for å si opp arbeidstakeren. Oppsigelsen må ikke være utslag av usaklige eller utenforliggende hensyn.  Det er arbeidsgiver som må sannsynliggjøre at det det foreligger saklig grunn for å si opp arbeidstakeren.

I kravet til at oppsigelsen må være saklig begrunnet er også et krav til å vurdere om andre sanksjoner kan være tilstrekkelig sanksjon. Dette kan for eksempel være advarsel, omplassering eller endring i arbeidsoppgaver. Hvilke alternative sanksjoner som bør vurderes er avhengig av hva som er grunnlaget for en eventuell oppsigelse.

Normalt vil oppsigelse av arbeidstaker på grunn av forhold ved arbeidstakeren selv være begrunnet i pliktbrudd eller mislighold av plikter etter arbeidsavtalen.  Er det tale om alvorlige forhold kan det også være grunnlag for avskjed.

Vurderingen av om arbeidsgiver har saklig grunn til å si opp en arbeidstaker vil nødvendigvis være en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. Noen typetilfeller kan likevel nevnes.

Illojal opptreden ovenfor arbeidsgiver:

Arbeidstaker plikter å opptre lojalt overfor sin arbeidsgiver. Illojal opptreden ovenfor arbeidsgiver kan være saklig grunn for oppsigelse. Dette kan for eksempel være tilfelle hvis arbeidstaker er delaktig i konkurrerende virksomhet uten at arbeidsgiver har samtykket til dette, eller at arbeidstakeren motarbeider arbeidsgivers virksomhet. Flere av typetilfellene som nevnes nedenfor vil også være brudd på lojalitetsplikten ovenfor arbeidsgiver.

Arbeidstakers opptreden på fritiden:

I utgangspunktet er det arbeidsgiver uvedkommende hva arbeidstaker gjør på sin fritid. Styringsretten til arbeidsgiver gjelder som hovedregel bare arbeidsforholdet og ikke arbeidstakeren personlig. Det er bare i spesielle tilfeller at arbeidstakers handlinger på fritiden vil kunne danne grunnlag for oppsigelse.

Bierverv og fritidsaktiviteter

Utgangspunktet er at arbeidstaker kan ta bierverv eller ha fritidsaktiviteter på fritiden uten at dette begrenses av arbeidsgivers styringsrett. Hvis aktivitetene på fritiden medfører at arbeidsprestasjonene ikke utføres på en tilstrekkelig god måte kan dette likevel gi grunnlag for oppsigelse. Da er det ikke aktiviteten som utøves på fritiden i seg selv, men det at arbeidsoppgavene ikke blir godt nok utført som er grunnlag for oppsigelsen. Det er også begrensninger i adgangen til å ta bierverv i konkurrerende virksomhet.  Er en av partene usikker på om bierverv vil være i konflikt med bestående arbeidsforhold bør de snarest ta kontakt med den andre for å avklare dette.

Arbeidstakerens ytringer

Ytringsfriheten står sterkt i norsk rett. Derfor skal det mye til for at ytringer på fritiden gir saklig grunn for oppsigelse. Samtidig har arbeidstakeren en lojalitetsplikt ovenfor arbeidsgiver. Grensen mellom arbeidstakers ytringsfrihet på den ene siden og lojalitetsplikten ovenfor arbeidsgiver på den andre siden kan være vanskelig å trekke.

Politiske ytringer er i ytringsfrihetens kjerne, og har et særlig sterkt vern. For at slike ytringer skal utgjøre et brudd på lojalitetsplikten skal det mye til. På den andre enden av skalaen er ytringer som bryter lovbestemt eller intern taushetsplikt. Brudd på slike ytringer vil normalt anses som et pliktbrudd. Også ytringer om interne arbeidsforhold som ikke har allmenhetens interesse vil lett kunne anses som et pliktbrudd.

I andre tilfeller må det foretas en vurdering hvor blant annet arbeidstakerens stilling og grad av identifikasjon med virksomheten, i hvilken grad ytringen er egnet til å skade arbeidsgivers interesser, type ytring og bakgrunnen for ytringen vil være av betydning.

Mangelfulle arbeidsprestasjoner:

Hvis arbeidstakeren ikke utfører arbeidsoppgavene på tilfredsstillende måte vil mangelfulle arbeidsprestasjoner kunne utgjøre saklig grunn for oppsigelse. Spørsmålene som da må stilles er om arbeidstaker har prestert mangelfullt, hva som er bakgrunnen for den mangelfulle prestasjonen og om arbeidsgiver har gjort tilstrekkelig tiltak for å forbedre arbeidstakers prestasjon.

Samarbeidsproblemer:

Utgangspunktet er at det er arbeidsgivers ansvar å legge til rette for et godt psykososialt arbeidsmiljø. Arbeidstaker har plikt til medvirke til dette. Dersom det oppstår store samarbeidsproblemer kan dette gi grunnlag for oppsigelse. For at samarbeidsproblemer skal være saklig grunn for oppsigelse må arbeidsgiver ha gjort det som med rimelighet kan forventes for å løse konflikten uten å lykkes. I tillegg må samarbeidsproblemene være egnet til å skade bedriften eller arbeidsmiljøet. Samarbeidsproblemene må også være av en viss størrelse for å utgjøre oppsigelsesgrunn.

Fravær:

Arbeidstaker har plikt til å stille sin arbeidskraft til disposisjon i arbeidstiden. Ved ulegitimert fravær enten dette gjelder at arbeidstakeren uteblir uten gyldig grunn eller kommer for sent til arbeid utgjør dette et brudd på arbeidsavtalen som i noen tilfeller vil kunne være grunnlag for oppsigelse av arbeidsforholdet.

Særlig vern mot oppsigelse:

Noen grupper av arbeidstakere har et særskilt vern mot oppsigelse. Dette gjelder gravide samt dem som er i foreldrepermisjon, og arbeidstakere som er sykemeldt i løpet av de første 12 måneder av sykemeldingen. Dette oppsigelsesvernet er ikke absolutt, men innebærer at oppsigelsen vil anses som usaklig hvis ikke arbeidsgiver kan sannsynliggjøre at de hadde saklig grunn for oppsigelsen.

 

Dersom du har spørsmål i forbindelse med oppsigelse i arbeidsforhold kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på tlf 47445132 eller på epost lgt@tsadv.no

 

For at en oppsigelse skal være gyldig må den være saklig begrunnet. Begrunnelsen kan være at virksomheten må nedbemanne, eller den kan være begrunnet i forhold hos arbeidstakeren. I de to neste innleggene vil jeg ta opp kravet til saklig begrunnelse i henholdsvis en nedbemanningssituasjon og der arbeidsgiver sier opp arbeidstaker på grunn av forhold ved arbeidstakeren selv.  I begge tilfeller er det flere formelle krav til oppsigelsen. Dagens tema er hvilke formkrav en oppsigelse må oppfylle for å være gyldig.

Drøftelsesmøte:

Før en arbeidstaker sies opp skal arbeidsgiver så langt som mulig avholde drøftelsesmøte med den ansatte og tillitsvalgt, med mindre arbeidstaker selv ikke ønsker det. I møtet skal både grunnlaget for oppsigelsen og eventuell utvelgelse mellom flere ansatte av hvem som skal sies opp, skal drøftes. Formålet med drøftingene er at arbeidsgiver skal kunne foreta de nødvendige vurderinger i forhold til saklighetskravet.

Det er ingen formkrav for innkallelse til møtet, men arbeidstakeren bør varsles om tema for møtet og innkalles i god tid.

Kravet til drøftelsesmøte er ikke er formalkrav, men en ordensforskrift. Det betyr at konsekvensen av at det ikke er avholdt drøftelsesmøte ikke nødvendigvis blir at oppsigelsen er ugyldig. Hvis det ikke er avholdt drøftelsesmøte, vil dette ha betydning i saklighetsvurderingen. Manglende avholdelse av drøftelsesmøte vil også kunne medføre at arbeidstakeren har krav på erstatning.

Oppsigelsesfrister:

Vanligvis er oppsigelsesfristen regulert i arbeidsavtalen. Den avtalte oppsigelsesfristen kan som hovedregel ikke være kortere enn den lovfestede. Unntak forekommer der det er fastsatt kortere frister i tariffavtale eller i forskrift. Hovedreglene om oppsigelsestid er:

  • 14 dager i prøvetiden ved skriftlig avtale om prøvetid.
  • 1 måned hvis ikke annet er skriftlig avtalt eller fastsatt i tariffavtale.
  • 2 måneder for arbeidstaker som har vært ansatt i minst fem år sammenhengende i samme virksomhet.
  • 3 måneder hvis arbeidstakeren har vært ansatt i minst 10 år sammenhengende i samme virksomhet.
  • 4 måneder hvis arbeidstaker blir sagt opp etter minst 10 års sammenhengende ansettelse i samme virksomhet og er fylt 50 år.
  • 5 måneder hvis arbeidstaker har vært ansatt i minst 10 år i samme virksomhet og er fylt 66 år.
  • 6 måneder hvis arbeidstaker har vært ansatt i minst 10 år i samme virksomhet og har fylt fylte 60 år.

Formkrav ved oppsigelse:

Oppsigelse av arbeidstaker skal skje skriftlig. En muntlig oppsigelse er ikke gyldig. Oppsigelsen skal leveres til arbeidstaker personlig eller sendes i rekommandert brev til arbeidstakers oppgitte adresse. Det kreves t oppsigelsen skal inneholdeopplysninger om:

  • Arbeidstakers rett til å kreve forhandling og reise søksmål.
  • Retten til å fortsette i stillingen etter bestemmelsene.
  • De frister som gjelder for å kreve forhandling, reise søksmål og for å fortsette i stillingen.
  • Hvem som er arbeidsgiver og rett saksøkt i en eventuell tvist.

Hvis oppsigelsen er begrunnet i virksomhetens forhold, skal den også inneholde opplysninger om fortrinnsrett.

Krav til begrunnelse:

Arbeidstakeren kan kreve at arbeidsgiver oppgir de omstendigheter som påberopes som grunn for oppsigelsen. Arbeidstaker kan kreve å få opplysningene skriftlig.

Konsekvenser av manglende oppfyllelse av formkrav:

Hvis oppsigelsen ikke er gitt skriftlig eller ikke inneholder de påkrevde opplysninger kan arbeidstaker gå til søksmål innen 4 måneder. Med mindre det vil være åpenbart urimelig, skal oppsigelsen settes til side som ugyldig av domstolene. Ved ugyldig eller mangelfull oppsigelse kan arbeidstaker kreve erstatning.

Avskjed:

Arbeidsgiver kan avskjedige en arbeidstaker med påbud om øyeblikkelig fratreden dersom denne har gjort seg skyldig i grovt pliktbrudd eller annet vesentlig mislighold av arbeidsavtalen. Terskelen for avskjedigelse er svært høy. Så langt det er praktisk mulig skal også avskjedigelse drøftes med arbeidstakeren. Det gjelder de samme formkrav til avskjedigelse som til oppsigelse.

Masseoppsigelser:

For masseoppsigelser er det egne krav til fremgangsmåte. Med masseoppsigelser menes oppsigelser som foretas overfor minst 10 arbeidstakere innenfor et tidsrom på 30 dager

Dersom du har spørsmål i forbindelse med oppsigelse i arbeidsforhold kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på tlf 474 45 132 eller på epost lgt@tsadv.no

 

Arbeidsavtale

Alle som er ansatt har krav på skriftlig arbeidsavtale. Dette gjelder selv om arbeidsforholdet er kortvarig. Hvis arbeidsforholdet har en varighet på mer enn en måned skal avtalen være klar snarest mulig, og senest innen en måned etter at arbeidsforholdet startet. For arbeidsforhold av kortere varighet skal avtalen settes opp umiddelbart.  Kravene til arbeidsavtalen reguleres av arbeidsmiljøloven.

Minimumskrav til arbeidsavtalen:

Arbeidsmiljøloven § 14-7 oppstiller minimumskrav til en arbeidsavtale.

  • Partenes identitet.
  • Arbeidsplassen. Dersom det ikke eksisterer noen fast arbeidsplass eller hovedarbeidsplass skal arbeidsavtalen gi opplysning om at arbeidstakeren arbeider på forskjellige steder, og oppgi forretningsadressen eller eventuelt hjemstedet til arbeidsgiver.
  • En beskrivelse av arbeidet, eller arbeidstakerens tittel, stilling eller arbeidskategori.
  • Tidspunktet for arbeidsforholdets begynnelse.
  • Forventet varighet dersom arbeidsforholdet er midlertidig.
  • Eventuelle prøvetidsbestemmelser.
  • Arbeidstakerens rettigheter til ferie og feriepenger, og reglene for fastsettelse av ferietidspunktet.
  • Arbeidstakerens og arbeidsgiverens oppsigelsesfrister.
  • Den gjeldende eller avtalte lønn ved arbeidsforholdets begynnelse, eventuelle tillegg og andre godtgjøringer som ikke inngår i lønnen, for eksempel pensjonsinnbetalinger og kost- eller nattgodtgjørelse, utbetalingsmåte og tidspunkt for lønnsutbetaling.
  • Lengde og plassering av den avtalte daglige og ukentlige arbeidstiden.

Det er ikke lovlig å gi arbeidstakeren dårligere betingelser enn det som fremkommer i arbeidsmiljøloven. Hvis det er avtalt dårligere betingelser enn det loven gir, er det lovens regler som gjelder.

Selv om alle arbeidsforhold skal være avtalt skriftlig, er det noen som ikke har skriftlige arbeidsavtaler. Muntlige avtaler er like bindende mellom partene som skriftlige. Det vil si at arbeidsavtalen er likevel gyldig. Arbeidsmiljøloven sine regler gjelder også for slike avtaleforhold. Uten skriftlig avtale er det fort gjort å bli uenig om hva som var avtalt. Det vil være vanskelig å bevise innholdet i en avtale uten skriftlig dokumentasjon.

Dersom du har spørsmål i forbindelse med inngåelse av arbeidsforhold kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på tlf 474 45 132 eller på epost lgt@tjelflaat.no

Spørsmål om veiretters eksistens og omfang er grunnlag for en rekke konflikter i naboforhold. Konfliktene gjelder særlig påstander om hevd av veiretter som ikke er tinglyst, utvidelse av gangvei til kjørevei og spørsmål om veirett ved fradeling av parseller. I dette innlegget skriver jeg om hevd av veirett. Utvidelse av veiretter blir tema i et senere innlegg.

Tinglysning av veiretter

En vanlig oppfatning er at en veirett må være tinglyst for å være gyldig. Det er ikke tilfelle. Tinglysningen har ingen betydning mellom partene, men har betydning for hvilket vern en part kan påberope seg ovenfor en tredjepart. En avtale om veirett er altså like fullt gyldig mellom partene selv om den ikke er tinglyst. For å få vern ovenfor tredjeparter, og av bevishensyn, anbefales likevel alltid å tinglyse en veirett. Det bør også presiseres hvilket type veirett som gis, om det er tale om gangvei eller kjørevei.

Hevd av veirett

Selv om det ikke foreligger avtale om veirett kan bruker av veien ha opparbeidet seg rett til å bruke veien gjennom lang tids bruk – såkalt brukshevd. Reglene om hevd av veirett står i hevdsloven.

Det er flere vilkår som må være oppfylt for at en bruker av vei skal ha hevdet en bruksrett. For det første er det et krav at bruksretthaveren må ha brukt veien som om han var bruksrettshaver – det er altså ikke tilstrekkelig at brukeren har kjørt noen ganger på veien, selv om det har skjedd noen lunde jevnlig. Bruken må være av en slik karakter og et slikt omfang som en bruksrettshaver ville ha utøvd. Hvilke krav som stilles beror på en konkret vurdering. Det stilles eksempelvis lavere krav til omfang av bruk av veien til en fritidsbolig enn til en helårsbolig.

For det andre er det et krav til brukstid. Brukeren av veien må ha benyttet den i minst 20 år for kunne påberope seg at veiretten er hevdet. Hvis det ikke er tale om en nødvendig vei er kravet 50 år med mindre bruken viser seg gjennom en fast tilstelling, eks gjennom opparbeidelse av veien. Veien vil være nødvendig dersom det ikke er andre adkomstmuligheter til en eiendom. Hvis det er andre adkomstmuligheter skal det mye til for at den aktuelle veien anses som nødvendig, selv om den andre adkomsten er noe mer tungvint.

I tillegg til brukstiden er det er krav at brukeren var i aktsom god tro gjennom hele hevdstiden. Brukeren av veien må altså ikke hatt kunnskap om at han ikke hadde en veirett, eller kunne klandres for å ikke ha slik rett. Momenter i denne vurderingen vil blant annet være hvilket grunnlag brukeren har for å tro at han hadde veirett, om det foreligger alternative veiretter, deltakelse i opparbeidelse og vedlikehold av veien og kommunikasjon med grunneiere/andre rettighetshavere. Hvis brukeren har fått mistanke om at det ikke forelå veirett i løpet av hevdstiden uten å kontrollere dette, vil dette fort medføre at kravet til god tro ikke er oppfylt. Hevd vil da være avskåret.

Flere personers hevdsbruk som følger etter hverandre i tid, kan legges sammen. Alle vilkårene for hevd må da være oppfylt i hele perioden.

Hevdstiden stansen ved at det tas ut søksmål såfremt saksøker får medhold.

Tålt bruk

Tålt bruk vil si at man har tillatelse til å bruke veien uten at man samtidig har en rett til å bruke den. Grunneier kan altså når som helst trekke tillatelsen tilbake, og tillatelsen kan ikke overdras til andre.

Hvis det er på det rene at en bruk har grunnlag i godvilje fra rette eier, kan bruken ikke gi grunnlag for hevd uansett hvor intensiv eller langvarig bruken har vært. Begrunnelsen for dette er at hensynet til godt slektskap og naboskap kan være viktigere enn å markere retten, og at en eier ikke skal tape på å være velvillig. Dersom bruken av vei er basert på tålt bruk avskjæres altså adgangen til å hevde bruksretten. Konflikter om hevd av veirett går ofte ut på nettopp dette spørsmålet – om en bruk av veien er utslag av tålt bruk eller ikke.

Det har ingen betydning hvorvidt brukeren har manglet kunnskap om rette eiers standpunkt om at bruken var tålt. Vurderingen av om det foreligger tålt bruk er knyttet til rette eier. Det kan derfor foreligge tålt bruk som stenger for hevd, selv om den som påberoper seg hevd, har vært i aktsom god tro.

Hvis du har spørsmål om veiretter, ta gjerne kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tjelflaat.no eller tlf +47 474 45 132.

Når er avtale inngått?

Jeg får ofte spørsmål om avtaler. Avtaler er det verktøyet vi bruker til å regulere rettigheter og plikter mellom oss som privatpersoner , næringsdrivende og offentlige organer. For at avtaler skal kunne ha denne funksjonen i samfunnet er det helt sentralt at rettslig bindende avtaler holdes. Men på hvilket tidspunkt har du inngått en rettslig bindende avtale?

Usikkerhet rundt avtaleinngåelse kan ha store økonomiske, praktiske og forretningsmessige konsekvenser, for ikke å snakke om den belastningen en slik usikkerhet kan innebære for de som er involvert! Ved kjøp av dyre gjenstander som hus, bil, båt og lignende er det ofte forhandlinger før man blir enige om å inngå avtale. I slike tilfeller er det spesielt viktig å vite hva som skal til for at bindende avtale er inngått.

Reglene for avtaleinngåelse gjelder generelt og omfatter avtaletyper fra dagligvarehandel til svært kompliserte næringskontrakter. For ulike avtaleforhold vil det være forskjellige forhold som kan innebære at det er inngått bindende avtale. De generelle reglene er likevel de samme.

Avtaler trenger ikke å være skriftlig for å være bindende

Det er formfrihet i norsk avtalerett. Muntlige avtaler er like bindende som skriftlige. I noen tilfeller kan avtaler til og med inngås uten at partene overhodet snakker sammen, men ved såkalt konkludent adferd. Det vil si at en person viser gjennom handlingene sine at han eller hun vil inngå en avtale. Et typisk eksempel på dette er selvbetalingskassene som settes opp i mange butikker. Når man skanner og betaler varen selv i kassen, er det inngått bindende avtale om kjøp selv om det ikke er skrevet noen avtale eller foregått noen muntlig kommunikasjon. Det sentrale er at partene har opptrådt på en måte som viser at de er enige om å inngå en bindende avtale.

I større og mer kompliserte avtaleforhold er det en stor fordel med skriftlige avtaler. For det første er det lettere å vite hva partene er enig om dersom det foreligger skriftlig avtale. For det andre sikrer skriftlighet rundt avtaleforholdet at man har bevis for hva som er avtalt.

Avtalemodeller.

Det finnes mange måter å inngå avtaler på. Avtalefriheten innebærer at partene selv velger hvordan avtalen skal inngås. Det er ikke rettslig sett noe til hinder for at det inngås avtale om kjøp av brukt sykkel på en 1000 siders kontrakt, eller at avtale om kjøp av oljerigg inngås på en serviett.

Tilbud og aksept som avtalemodell

En vanlig avtaleform i Norge er at en part gir et tilbud og den andre parten aksepterer tilbudet.

Både tilbudet og aksepten er bindende for avgiver. Når en part har gitt et tilbud, står den andre fritt til å akseptere tilbudet uten at tilbudet kan trekkes tilbake.

I norsk rett har vi ikke lovregler som sier hva som skal til for et tilbud eller en aksept er bindende. Spørsmålet må løses etter ulovfestede regler. Høyesterett praksis viser at man må tolke partene sine utsagn for å vurdere om de har ment å gi et bindende tilbud eller en bindende aksept. Det avgjørende er om det er rimelig å anse utsagnet som et bindende tilbud eller aksept. Utgangspunktet for tolkningen er partsutsagnets ordlyd. Dersom en part spør om en annen vil kjøpe noe og denne svarer «kanskje» eller «nei» er det enkelt å slå fast at de ikke har inngått en bindende avtale. Tilsvarende enkelt er det å slå fast at avtale er inngått i de tilfeller svaret er «ja». Heldigvis er disse situasjonene i flertall. I andre tilfeller kan det være vanskeligere.

Dersom partsutsagnene ikke gir et klart svar på hva partene har ment vil andre omstendigheter enn det partene har sagt kan ha betydning for tolkningen. Den språklige sammenhengen utsagnet ble sagt i, utsagnets form, utsagnets innhold, betydningen for partene og partenes etterfølgende opptreden er noen av de forholdene som vil kunne ha betydning. Ofte vil også styrkeforholdet mellom partene ha betydning i en slik vurdering, slik at en eventuell uklarhet tillegges den sterkere part. I forbrukerforhold og arbeidsforhold vil denne skjevheten i styrkeforholdet mellom partene kunne ha stor betydning for resultatet.

Avtaleinngåelse gjennom forhandling

Når to eller flere parter forhandler seg frem til en avtale passer ikke modellen ovenfor. I slike tilfeller har domstolene derfor innført en lære om at bindende avtale er inngått når en part har rimelig grunn til å tro at den andre mente å binde seg til avtalen. Det vil si at det kommer et punkt i forhandlingene der partene er enige om så mye at bindende avtale er inngått selv om de ikke har uttrykt dette helt klart verken muntlig eller skriftlig.

Det store spørsmålet i denne sammenhengen er – når har en part rimelig grunn til å tro at den andre parten mente å inngå en bindende avtale?

Avtalen er oftest inngått når partene er enige om avtalens vesentlige punkter, typisk prisen og hovedtrekkene ved det som skal leveres. Den ene parten vil da i mange tilfeller ha en forventning om at de har inngått en bindende avtale.

Hvis det er andre forhold enn pris og ytelse som har stor betydning ved avtaleinngåelsen er det lurt å uttrykke dette tidlig i prosessen slik at en ikke risikerer å bli overrumplet. Et typisk eksempel på forhold som kan være viktig for en part er leveringstidspunkt.

Forbehold om signering

Høyesterett har tidligere i år avklart at det er anledning til å ta signeringsforbehold i forhandlingsprosessen. Hvis en part ønsker å stå fritt til å forkaste avtalen helt frem til avtalen er signert av begge parter er det viktig at dette avtales tidlig i forhandlingsprosessen og at forbeholdet uttrykkes klart. Forbeholdet må uttrykkes så klart at «motparten ved vanlig aktsomhet kan forstå at det er stilt et slikt vilkår».

Lojalitet i avtaleforhold

For å ivareta lojaliteten i avtaleforhold er det viktig å ha en klar og tydelig kommunikasjon i avtaleinngåelsen. Dersom du er bevisst på betydningen av dette er det mindre sjanse for at du havner i en konflikt hvor det er usikkerhet rundt avtaleinngåelsen.

Hvis du har spørsmål i forbindelse med avtaleinngåelse kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tjelflaat.no eller på telefon + 47 474 45 132.

 

 

 

Skattefritak ved salg av egen bolig

Hvis du skal selge boligen din er det viktig å være kjent med skattereglene om gevinstbeskatning ved salg av egen bolig. Utgangspunktet er at gevinst ved salg av bolig er skattepliktig inntekt. Slik gevinst er likevel skattefri dersom du har eid boligen i minst ett år, og brukt eiendommen som bolig i minst ett av de siste to årene. Ofte vil derfor gevinst ved salg av egen bolig være skattefritt.

Men hva skjer dersom du blir forhindret i å bruke eiendommen din som egen bolig slik du hadde planlagt?

Skatteloven § 9-3 (2) bokstav b har egne regler om brukshindring som regulerer hvilke hindringer som kan regnes som botid, og som dermed innebærer at du slipper å betale skatt av gevinsten selv om du ikke har bodd på eiendommen minst ett av de siste to årene. Boligen kan leies ut til andre i den perioden du ikke bor i den selv uten at dette påvirker din mulighet til å selge skattefritt.

I følge bestemmelsen er det 3 krav som må være oppfylt for at du skal kunne selge boligen din skattefritt uten å oppfylle bokravet.

Brukshindring

For å kunne selge bolig skattefritt uten å ha bodd der minst ett av to siste årene må det for det første foreligge en brukshindring som godkjennes etter skattelovens regler. Brukshindring forutsetter at skattyter på grunn av sitt eget eller ektefellens «arbeid eller av helsemessige eller lignende grunner er forhindret fra å bruke boligen.» Vi skal se nærmere på hva disse kravene innebærer.

Arbeid:  

Hvis man må flytte på grunn av egen eller ektefelles arbeid vil dette anses som en gyldig brukshindring i relasjon til reglene om skattefritt salg av egen bolig. Hvorvidt flyttingen er pålagt av arbeidsgiver, eller skjer fordi man frivillig takker ja til et jobbtilbud et annet sted er uten betydning i denne sammenheng. Utdanning likestilles her med arbeid.

Regelen gjelder ikke for samboere. For samboere med felles mindreårige barn hvor den ene må flytte på grunn av arbeid, vil skattekontoret kunne akseptere brukshindring også for den andre når denne flytter med for å ivareta omsorg for felles barn. Brukshindringen godkjennes da på grunnlag av omsorgen for barnet, og ikke på grunn av samboerens arbeid.

Jeg har fått mange spørsmål om forlovelse kan aksepteres og likestilles med ekteskap dersom dato for bryllupet er fastsatt. Svaret på dette er nei, det er bare flytting sammen med ektefelle der ekteskapet er inngått som vil bli akseptert av skattemyndighetene.

Helse:

Dersom man må flytte fra boligen på grunn av helsemessige grunner for seg selv, ektefelle eller mindreårige barn vil dette anses som en brukshindring i relasjon til reglene om skattefritak ved boligsalg. Både fysisk og psykisk helse er relevant. Skattekontoret krever fremlagt legeerklæring for å dokumentere helsemessig brukshindring. Det er et krav at det er sykdommen som er årsak til at boligen ikke lenger kan brukes til egen bolig.

Noen ganger kan det være en utfordring å sannsynliggjøre når man visste eller burde vite om at helsemessige årsaker ville medføre at man ville bli forhindret i å benytte boligen som egen bolig. Dette skriver jeg mer om nedenfor.

Lignende grunner:

Lignende grunner er en sekkebetegnelse på andre grunner skattemyndighetene aksepterer som gyldige brukshindringer i relasjon til skattefritak ved salg av egen bolig. Betegnelsen viser til kvalifiserte hindringer, det vil si hindringer som skattyter ikke har rådighet over, og som på samme måte som sviktende helse kan gjøre det tvingende nødvendig å la være å bruke boligen.

Et eksempel på grunner som faller inn under denne kategorien er de tilfeller der en forelder flytter for å ta del i omsorgen for egne barn. Trolig vil også «lignende grunner» omfatte mangler ved en boligeiendom som er av en slik karakter at boligen ikke kan bebos.

Dersom du tror at din begrunnelse for å selge boligen din kan falle inn under denne kategorien er det lurt å ta kontakt med en advokat som kan bistå deg i vurderingen.

Kunnskap om brukshindringen

Det er ikke tilstrekkelig at det foreligger en brukshindring. Det andre kravet for at en brukshindring skal medføre at boligen kan selges skattefritt er at man verken kjente eller burde kjenne til brukshindringen når boligen ble kjøpt.

I enkelte tilfeller kan det være vanskelig å fastslå når man fikk eller burde ha fått kunnskap om en brukshindring.

Dersom man må flytte på grunn av arbeid skal det ikke legges vekt på om den egne boligen er kjøpt før eller etter at man overtok en stilling som medfører en generell, ubestemt flytteplikt, men hvor innholdet i flytteplikten først bestemmes ved senere vedtak av arbeidsgiver. Selv om man har en stilling hvor det er sannsynlig at man vil bli pålagt å flytte, er det altså først når man faktisk har mottatt flyttepålegget at man anses å ha kunnskap til brukshindringen i relasjon til disse reglene.

Skattekontoret har uttalt at det forhold at man har søkt på en stilling ikke innebærer at man har «kunnskap» om brukshindringen. Det er først når det foreligger et jobbtilbud at brukshindringen oppstår.

 

For brukshindringer som ikke har sammenheng med arbeid er det avgjørende om skattyter på ervervstidspunktet burde forutsett brukshindringen som en nærliggende mulighet. Dette kravet blir erfaringsmessig tolket strengt.

 

Ved sykdom som gradvis utvikler seg vil det avgjørende være på hvilket tidspunkt det ble en nærliggende mulighet at boligen ikke kunne brukes på grunn av helsemessige årsaker. I legeerklæringen som skal sendes til skattekontoret er det viktig at dette kommer tydelig frem.

En om gangen

Det er viktig å være klar over det tredje kravet, at man ikke kan opparbeide seg botid på mer enn en bolig om gangen. Som botid ved ikke-bruk regnes ikke tidsrom der man bor i annen bolig som man selv eller ektefelle eier. Heller ikke her likestilles samboere og ektefeller. Det innebærer samboere kan opparbeide seg botid i egen bolig når de bor hos hverandre, men ikke ektefeller. Det har ikke betydning om ektefellene har særeie eller felleseie.

Usikker på om du oppfyller kravene?

Ved gevinst på boligsalget vil det ha stor betydning å vite på forhånd om gevinsten vil bli beskattet eller ikke. Skatten utgjør 27 % av gevinsten.  Dersom du er usikker på om du oppfyller kravene til brukshindring for skattefritt salg av egen bolig er det lurt å ta kontakt med en advokat med kompetanse innen skatterett og fast eiendom.  I de fleste tilfeller vil advokaten kunne gi deg svar på om du oppfyller kravene til brukshindring eller ikke.

Hvis situasjonen din er slik at det er usikkert om du oppfyller vilkårene eller ikke kan dere anmode skattekontoret om en bindende forhåndsuttalelse. En slik uttalelse er bindende for skattemyndighetene så fremt faktum ikke endrer seg. Skattemyndighetene kan bare avgi bindende forhåndsuttalelser på konkret planlagte, men ikke gjennomførte transaksjoner. Ønsker du en bindende forhåndsuttalelse for å vurdere om kravene til brukshindring er oppfylt må dette gjøres før det inngås avtale om salg av boligen.

Dersom du har spørsmål i forbindelse med salg av bolig kan du ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tjelflaat.no eller tlf + 47 474 451 32