Innlegg

Den 1.januar 2018 trådte den nye eierseksjonsloven  i kraft. Loven erstatter tidligere eierseksjonslov av 1997, og innebærer på mange punkter en videreføring av denne. Den nye loven innfører likevel flere materielle og språklige endringer, og tar særlig sikte på å styrke hensynet til forbrukerne.

Det følger av overgangsreglene i lovens § 67 at avtaler eller bestemmelser som er i strid med den nye loven, opphører å gjelde senest ett år etter at loven trer i kraft. Dette medfører at sameiets vedtekter og husordensregler må endres senest innen 1.januar 2019 dersom de er i strid med lovens bestemmelser. Vi anbefaler alle eierseksjonssameier å gjennomgå vedtekter og husordensregler grundig i god tid.

Det kan også være en fordel å foreta en språklig revisjon av vedtekter og husordensregler, slik at begrepene som brukes samsvarer med lovens terminologi. I dette innlegget gir vi en kort oversikt over praktisk viktige endringer i loven.

Den nye eierseksjonsloven viser til plan -og bygningsloven på flere punkter, og innfører blant annet et vilkår om at seksjonering til bolig bare kan skje dersom søkeren kan dokumentere at seksjoner angitt i søknaden er lovlig etablerte boenheter slik plan- og bygningsloven definerer dette.

Noen praktiske endringer i ny eierseksjonslov

  • Leier av bolig på tidspunktet for seksjonering hadde etter den tidligere eierseksjonsloven en rett til å kjøpe boligen. Denne kjøperetten er fjernet i den nye loven.
  • Sameier med bruksrett til bolig gis rett til å kreve seksjonering ved å fremsette krav om seksjonering til tingretten. Den tidligere eierseksjonsloven krevde flertallsvedtak for slike beslutninger.
  • Loven inneholder nye regler om vedlikeholdsplikt og erstatning ved forsømt vedlikehold. Lovens §§ 32 og 33 inneholder en regulering av henholdsvis seksjonseieren og sameiets plikt til å vedlikeholde bruksenheten. Videre følger regler om seksjonseiers og sameiets erstatningsansvar ved manglende vedlikehold i §§ 34-36.
  • Det gis nye regler om parkering og andre tiltak for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne i § 26. Sameiet må i sine vedtekter sikre at parkeringsplasser som etter plan -og bygningsloven skal brukes av personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres tilgjengelig for disse.
  • Etter lovens § 25, første ledd kan en seksjonseier med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer. Styret kan bare nekte å samtykke til å anlegge slikt ladepunkt dersom det foreligger saklig grunn.
  • En eller flere seksjonseiere i sameiet kan nå få vedtektsfestet enerett til å bruke deler av fellesarealene i inntil 30 år. Dette følger av lovens § 25, femte ledd.
  • I lovens § 50 innføres flertallskrav for særlige bomiljøtiltak som går ut over vanlig forvaltning.
  • For tiltak som medfører økonomisk ansvar eller utlegg på mindre enn fem prosent av årlige felleskostnader kreves vanlig flertall, mens tiltak som medfører økonomisk ansvar eller utlegg på mer enn fem prosent krever minst to tredjedeler av avgitte stemmer på årsmøtet.
  • Dersom tiltaket medfører samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres dersom seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige i at tiltaket skal gjennomføres.
  • Loven innebærer en forenkling av regnskap -og revisjonsreglene. Etter § 65 første ledd skal sameier med 21 eller flere seksjoner ha én eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer. Sameier med 20 eller færre seksjoner kan ved årsmøtet vedta at sameiet skal ha en revisor valgt av årsmøtet.

For en gjennomgang av sameiets vedtekter, ta kontakt med advokatfullmektig Evelinde Mellem Iden på epost: emi@tsadv.no/ tlf +47 902 62 575 eller advokat  Line Gjerstad Tjelflaat på epost: lgt@tsadv.no/ telefon + 47 474 45 132.

 

Korrupsjon er et globalt problem, med betydelige samfunnsmessige skadevirkninger. Korrupsjon utgjør en trussel mot rettsstaten, demokratiske prosesser, menneskerettigheter og sosial rettferdighet. Verdensbanken, OECD og Economic Forum peker på at korrupsjon er et av de største hindrene for bærekraftig økonomisk, politisk og sosial utvikling. På verdensbasis er det antatt at korrupsjon utgjør ca 5 % av BNP.

For bedrifter kan korrupsjon innebære konkurransevridning og være et hinder for investeringer. Der korrupsjon i virksomheter oppdages innebærer dette også et betydelig omdømmetap. Bedriften kan også straffeforfølges for korrupsjon. Dette kan for eksempel være aktuelt der en ansatt har benyttet bestikkelser på vegne av foretaket.

Norge er blant de land i verden som har de strengeste regler mot korrupsjon. Det ble innført nye bestemmelser om korrupsjon i straffeloven i 2003. I straffelovens § 387 er korrupsjon definert som det «å kreve, motta eller akseptere, gi eller tilby noen en utilbørlig fordel i anledning stilling, verv eller oppdrag».

Både den som tilbyr en utilbørlig fordel (aktiv korrupsjon) og den som aksepterer et slikt tilbud (passiv korrupsjon), kan straffeforfølges for korrupsjon i henhold til straffeloven. I tillegg kan såkalt påvirkningshandel straffes etter straffeloven § 389.

Uttrykket «utilbørlig fordel» er vagt, og hvilke handlinger som omfattes av korrupsjonsbegrepet beror på en skjønnsmessig vurdering. Transparency International Norge har nylig utgitt en samling med korrupsjonsdommer i Norge for 2018. Korrupsjonsdommene er viktige for å belyse hva som er relevante momenter i vurderingen av hva som utgjør en «utilbørlig fordel» og dermed korrupsjon i straffelovens forstand.

Bevisstgjøring av regelverket og etablering av eksterne varslingskanaler er noen av de tiltakene som har vist seg å være effektiv for å motvirke korrupsjon og påvirkningshandel.

Vi tilbyr kurs og oppfølging for bedrifter innenfor regelverket om korrupsjon og varsling.

For mer informasjon om ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på lgt@tsadv.no eller + 47 474 45 132.

Varsling på arbeidsplassen

Arbeidsmiljøloven fikk nye regler om varsling i kap 2-A som trådte i kraft 1. juli 2017. I følge reglene skal arbeidsgivere etablere skriftlige rutiner for intern varsling om kritikkverdige forhold på arbeidsplassen. Vår erfaring er at klare og kjente varslingsrutiner forenkler prosessen for både arbeidsgiver og varsler ved varsling.

Varslingsrutinen må som et minimum inneholde følgende:

  • en oppfordring til å varsle om kritikkverdige forhold
  • en forsvarlig framgangsmåte for varsling
  • en framgangsmåte for mottak, behandling og oppfølging av varsling

Ut over dette sier ikke loven noe konkret om hva slags tiltak som skal settes i verk. Dette må tilpasses behovet i den enkelte virksomhet og bransje.

Bruk av ekstern varslingskanal

Eksterne instanser som advokatkontorer kan benyttes som varslingskanal. Advokatfirmaet Tjelflaat & Samdal AS tilbyr tjeneste som ekstern varslingskanal for små og mellomstore bedrifter. Som advokater er vi underlagt lovbestemt taushetsplikt. En ekstern varslingstjeneste for bedriften sikrer den uavhengighet til arbeidsgiver som kan være en forutsetning for å nå formålene med de nye varslingsreglene i arbeidsmiljøloven. Varsling som følger arbeidsgivers varslingskanal vil alltid oppfylle lovens krav til forsvarlig varsling, og innebærer derfor en trygghet for virksomhetens arbeidstakere.

Varsling til Advokatfirmaet Tjelflaat & Samdal kan skje anonymt hele døgnet ved elektronisk melding via vår hjemmeside.

Vi tilbyr også etablering / revisjon av skriftlige varslingsrutiner som oppfyller arbeidsmiljølovens krav, kurs om varsling for ledere og ansatte i bedriften, og kan bistå bedriften med oppfølging og rådgivning ved mottatte varsler.

For mer informasjon om vår varslingstjeneste eller andre spørsmål om varsling ta kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på lgt@tsadv.no eller + 47 474 45 132.

boligskatt

Skattemyndighetene har nylig avgitt en uttalelse om skattlegging av utleieinntekter fra overnattingssted som formidles via nettbasert markedsplass som airbnb og lignende. Det som kjennetegner denne formen for utleie er at leieforholdene er mange og kortvarige, i motsetning til mer tradisjonell langtidsutleie.

Hvis du leier ut deler av din egen bolig er det svært viktig å være kjent med hvordan skattemyndighetene vurderer leieinntektene for denne typen utleie for å unngå ubehagelige overraskelser.

Det er ingen særlige regler i skatteloven for denne utleieformen. Utgangspunktet er derfor at utleieinntekter er skattepliktig enten som kapitalinntekt eller som virksomhetsinntekt. Skatteloven har imidlertid unntak fra skatteplikt dersom du leier ut under halvparten av din egen bolig – regnet etter utleieverdien. I tillegg er det unntak fra skatteplikt for utleie av egen bolig for opp til kr 20 000 pr år.

Beregning av utleieverdi

Uttalelsen til skattemyndighetene knytter seg til hvordan utleieverdien beregnes når deler av boligen leies ut til kortidsleie. Størrelsen på arealet har ikke nødvendigvis betydning her – det er verdien av det utleide areal som blir vurdert.

Skattemyndighetene presiserer i uttalelsen at utleieverdien er verdien på det frie marked til det formål arealene skal brukes til. Leies en del av boligen ut til kortidsovernatting, hvor leieverdien kanskje er høyere enn ved ordinær boligutleie/langtidsovernatting, så vil sammenligningsgrunnlaget være utleieverdi til kortidsovernatting for den del som skattyter ikke bruker selv, og utleieverdi ved ordinær boligutleie/langtidsovernatting for den del som skattyter bor i selv. Du kan med andre ord ikke benytte markedsleie for langtidsleie som sammenligningsgrunnlag.

I utgangspunktet er det den faktisk utleieinntekten som legges til grunn. Er arealet som leies ut utelukkende tiltenkt utleieformål og fremstår som en egen utleiedel vil en imidlertid måtte stipulere en direkte sammenlignbar utleieverdi basert på faktisk utleieinntekt.

Skattemyndighetene har utarbeidet tre eksempler til illustrasjon av reglene.

Eksempel 1: Kari leier ut et rom i boligen sin til kr 800 per natt 5 netter per mnd. Rommet brukes ellers som hagestue. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.
I dette tilfellet vil en f.eks. kunne foreta en sammenligning av utleieverdi per mnd slik: kr 4 000 (kr 800 x 5 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdi på Karis del høyere, og Kari må anses for å bruke minst halvparten av boligen sin.

Eksempel 2: Kari leier ut et større rom i boligen sin til kr 1 600 per natt 10 netter per mnd. Rommet brukes ellers som hjemmekontor/hobbyrom. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.

I dette tilfellet vil en f.eks. kunne foreta en sammenligning av utleieverdi per mnd slik: kr 16 000 (kr 1 600 x 10 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdien på rommet høyere enn resterende del av boligen, og Kari kan ikke anses for å bruke minst halvparten av boligen sin.

Eksempel 3: Kari leier ut et rom i boligen sin til kr 800 per natt 15 netter per mnd. Rommet som leies ut brukes ikke av boligens faste beboere, og er innredet for utleieformål. Rommet brukes således utelukkende til utleie. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.

I dette tilfellet må det aktuelle rommet i huset til Kari anses som en ren utleiedel. Det må derfor stipuleres en utleieverdi som er direkte sammenlignbar med utleieverdi på den del av boligen hvor Kari selv bor.

En sammenligning per mnd vil eksempelvis bli slik: kr 24 000 (kr 800 x 30 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdi av rommet høyere enn resterende del av Karis bolig. Skatteplikt vil dermed oppstå dersom utleieinntektene overstiger kr 20 000 i inntektsåret.

Kombinert utleie – hele eller større boligen leies ut deler av året.
Dersom du leier ut hele boligen for inntil 20 000 pr år er leieinntektene skattefri. Dette skillet er meget viktig, fordi denne regelen kan kombineres med regelen som gir deg rett til å leie ut inntil halve boligen (etter utleieverdi) skattefritt. Men – hvis du leier ut hele boligen eller mer enn halvparten av boligen for over kr 20 000 i året blir HELE utleieinntekten skattepliktig – også de leieinntektene som stammer fra utleie for mindre enn halvparten av boligen!

Det vil si at dersom du leier ut boligen din i sommerferien for kr 19 000 kan du leie ut et rom i boligen skattefritt resten av året. Krever du derimot 21 000 i leie for boligen i sommerferien blir leieinntektene for resten av året skattepliktig – selv om du da bare leier ut et rom!

Kapitalinntekt eller virksomhetsinntekt

Hvis leieinntektene blir ansett som skattepliktige vil de i utgangspunktet anses som kapitalinntekter som beskattes med 25%. Dersom det er tale om korttidsutleie med en relativt stor grad av administrasjon vil du kunne risikere at leieinntektene anses som virksomhetsinntekt. De vil da inngå i personinntekten slik at det beregnes både trygdeavgift og trinnskatt på leieinntektene.

Er du usikker på om leieinntekter fra kortidsutleie vil være skattepliktig bør du ta kontakt med en advokat som kan foreta en vurdering av saken for deg. Det er også mulig å be skattemyndighetene om en bindende forhåndsuttalelse om hvordan utleieinntektene vil bli beskattet slik at du får en avklaring på de skattemessige konsekvensene av utleien i forkant.
Hvis du har spørsmål om utleie, ta  kontakt med advokat Line Gjerstad Tjelflaat på epost lgt@tsadv.no eller tlf +47 474 45 132.

 

Du kan lese uttalelsen i sin helhet her http://www.skatteetaten.no/no/Radgiver/Rettskilder/Uttalelser/Prinsipputtalelser/skatteplikt-ved-utleie-av-overnattingssted-som-formidles-via-nettbasert-markedsplass/